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Sollten Sie Ihr Mietobjekt verkaufen oder umfinanzieren?
Überlegen Sie, was Sie bei einem Verkauf tatsächlich mitnehmen würden – nach Provision, Abschlusskosten, Kreditrückzahlung und der Wertminderung, die die meisten Rechner ignorieren – und vergleichen Sie es dann damit, durch eine Refinanzierung steuerfreies Geld abzuheben und die Immobilie zu behalten. Kostenlos, sofort und nichts verlässt Ihren Browser.
Verkaufspreis und Hypothek
Zu welchem Preis das Haus Ihrer Meinung nach verkauft werden soll und wie hoch der noch zu zahlende Restbetrag ist.
Gewünschter Verkaufspreis*
Verbleibende geschuldete Hypothek
Geschätzte Vorbereitungs- und Reparaturkosten
Durchschnittlich 35 Tage
Alle Arbeiten, die Sie erledigen müssen, bevor Sie mit der Auflistung beginnen können.
Heimwerken
$
%
Reinigung und Vorbereitung
$
%
Geschätzte Marktkosten
Durchschnittlich 68 Tage
Die Kosten für den Transport des Hauses bis zur Schließung.
Monatliche Hypothekenzahlungen
$
%
Umzug
$
%
Geschätzte Abschlusskosten
Durchschnittlich 45 Tage
Die Standardkosten der Transaktion, die bei Abschluss gezahlt werden.
Maklerprovision
$
%
Konzessionen verkaufen
$
%
Abschlussgebühren
$
%
Steuern
$
%
Geschätzter Nettoerlös
$269,830
Verkaufspreis abzüglich Ihrer verbleibenden Hypothek und aller Verkaufskosten.
Gewünschter Verkaufspreis
$302,000
Verbleibende geschuldete Hypothek
$0
Schätzung: Verkaufskosten (10.65%)
− $32,170
Nettoerlös
$269,830
Kostenaufschlüsselung
Vorbereitung und Reparatur
Heimwerken
$0
Reinigung und Vorbereitung
$6,000
Auf dem Markt
Monatliche Hypothekenzahlungen
$0
Umzug
$500
Schließen
Maklerprovision
$18,120
Konzessionen verkaufen
$3,020
Abschlussgebühren
$1,510
Steuern
$3,020
Gesamtverkaufskosten
$32,170
Ihr aktueller Kredit
Beschreiben Sie die Hypothek, wie sie geschrieben wurde. Der Restbetrag, den Sie heute schulden, und die verbleibende Zeit werden daraus berechnet.
Aktueller Kreditbetrag*
Zinssatz*
Aktuelle Laufzeit (Monate)*
Entstehungsjahr*
Der neue Kredit
Die Refinanzierung, die Ihnen angeboten wird.
Neuer Kreditbetrag*
Neuer Zinssatz*
Neue Amtszeit (Monate)*
Refinanzierungsgebühren
Eine Refinanzierung könnte Sie retten
$225 /Mo
Differenz zwischen Ihrer aktuellen und der neuen Zahlung.
Monatliche Ersparnisse
$225 /Mo
Aktuelle Zahlung
$1,272
Neue Zahlung
$1,047
Die Gewinnzone erreichen
5 Monate
Kosten
− $1,000
Lebenslange Zahlungsdifferenz
-$11,426
…einschließlich erhaltener Barmittel
$182,574
Jeden Monat niedriger, aber insgesamt $11,426 mehr. Wenn Sie die Uhr neu starten, verlängert sich die Laufzeit Ihres aktuellen Darlehens über die verbleibenden 288 Monate hinaus. Eine kürzere neue Laufzeit behebt dieses Problem.
Ihr Kredit heute
Geschätzter Saldo
$184,290
Geleistete Zahlungen
72 von 360
Restzahlungen
288 Monate
Projektionsannahmen
Die Wertsteigerung erfolgt ab dem $302,000-Verkaufspreis, der auf der Registerkarte „Verkaufen“ eingegeben wird.
Haltedauer (Jahre)
Jährliche Wertschätzung
Diese beiden Wege werden nicht gleich besteuert. Durch den Verkauf wird Ihr Gewinn realisiert, so dass aus dem Erlös Abschreibungen zurückerlangt und Kapitalgewinne erzielt werden. Eine Cash-out-Refinanzierung ist ein Darlehen – das Geld kommt steuerfrei zu Ihnen und Sie behalten die Immobilie. Dieser Unterschied ist normalerweise mehr wert, als der Gesamtverkaufspreis vermuten lässt.
Verkaufen
Auszahlen, weggehen
Nettoerlös
$269,830
Heute Bargeld
$269,830
Monatlicher Cashflow
$0
Eigenkapital bleibt erhalten
$0
Position in 5 Jahre
$269,830
Steuern sind nicht inbegriffen. Aktivieren Sie die Steuerschätzung auf der Registerkarte „Verkaufen“, um einen vergleichbaren Vergleich zu erhalten – allein die Rückzahlung kann einen Unterschied im fünfstelligen Bereich ausmachen.
Refinanzierung
Bargeld abheben, Eigentum behalten
Auszahlung
$194,000
Steuer auf den Gewinn
$0
Heute Bargeld
$194,000
Monatlicher Cashflow
$0
Cashflow über 5 Jahre
$0
Eigenkapital in 5 Jahre
$133,741
Position in 5 Jahre
$327,741
Auszahlung und Mieteinnahmen sind nicht aktiviert, daher zeigt diese Seite heute kein Bargeld und keinen Cashflow. Öffnen Sie „Auszahlungs- und Mietanalyse hinzufügen“ auf der Registerkarte „Refinanzierung“, um einen vergleichbaren Vergleich zu erhalten.
Projizierte Differenz gegenüber 5 Jahre
$57,911 zugunsten von Refinanzierung
Halten Sie die Immobilienprojekte auf dem Laufenden, wenn Sie die steuerfreie Auszahlung, den laufenden Cashflow, die Wertsteigerung und die Kreditrückzahlung berücksichtigen.
Was diese Projektion voraussetzt. Die Verkaufskosten werden auf den prognostizierten Immobilienwert angewendet, sodass beide Wege abzüglich der Kosten für ihre Realisierung verglichen werden. Die Steuer auf einen zukünftigen Verkauf wird jedoch nicht modelliert – Ihre Grundlage zu diesem Zeitpunkt hängt von der Abschreibung ab, die Sie noch nicht vorgenommen haben. Der Verkaufserlös wird als Bargeld gehalten und nicht reinvestiert. Wenn Sie sie in eine andere Immobilie oder auf den Markt bringen würden, verbessert sich der Verkaufsweg um die Rendite. Die Wertsteigerung erfolgt jedes Jahr gleichmäßig, Mieten und Ausgaben bleiben gleich und ein 1031-Austausch (der die Verkaufssteuer vollständig aufschieben kann) ist nicht modelliert. Behandeln Sie die Ausgabe als Richtungsvergleich und nicht als Steuer- oder Anlageberatung.
Verkauf und Refinanzierung werden nicht auf die gleiche Weise besteuert
Dies ist der Teil, den Hausverkaufsrechner für Verbraucher auslassen, und er entscheidet normalerweise über die Antwort. Wenn Sie eine Mietwohnung verkaufen, realisieren Sie den Gewinn, sodass der IRS jeden Dollar an Wertminderung, den Sie geltend gemacht haben, mit bis zu 25 % zurückerhält und den verbleibenden Gewinn dann mit Ihrem langfristigen Kapitalgewinnsatz besteuert. Bei einer Refinanzierung handelt es sich bei dem Geld um einen Darlehenserlös und nicht um einen Gewinn – es kommt steuerfrei an und Sie sorgen dafür, dass die Immobilie einen Wertzuwachs erhält, sich amortisiert und Miete erwirtschaftet.
Eine Immobilie mit einem Eigenkapital von 400.000 US-Dollar beschert Ihnen in keinem Fall 400.000 US-Dollar. Führen Sie beide Wege aus, bevor Sie einen Agenten anrufen.
Verkaufskosten gruppiert nach Phase
Vorbereitung und Reparatur, Transportkosten auf den Markt, dann Abschluss – alle Kosten werden sowohl in US-Dollar als auch als Prozentsatz Ihres Verkaufspreises angezeigt, sodass Sie sehen können, wohin das Geld tatsächlich fließt.
Rückgewinnung der Abschreibung, nicht ignoriert
Der optionale Steuerblock schätzt den nicht zurückerhaltenen §1250-Gewinn auf 25 % plus Kapitalgewinne auf 0/15/20 %, sodass Ihr Nettoerlös tatsächlich derjenige ist, der tatsächlich bei der Bank landet.
Break-Even in Monaten
Ihre aktuelle Zahlung im Vergleich zur neuen, wie lange die monatliche Ersparnis dauert, um die Refinanzierungsgebühren zu decken, und wie sich die Änderung auf die Gesamtzinsen über die Laufzeit des Darlehens auswirkt.
Auszahlung und DSCR, optional
Mehr leihen, als Sie schulden? Sehen Sie, wie viel steuerfreies Geld dadurch frei wird, wie viel von Ihrem investierten Kapital zurückkommt und ob die Immobilie bei der neuen Zahlung immer noch die 1,25 DSCR eines Kreditgebers begleicht.
So berechnen Sie den Nettoerlös bei einem Hausverkauf
Beginnen Sie mit einem realistischen Verkaufspreis
Verwenden Sie den Schlusskurs vergleichbarer Immobilien, nicht Ihren Angebotspreis. Wenn Sie dies überbewerten, werden alle Downstream-Zahlen aufgebläht, da die Provision und die Abschlusskosten beide Prozentsätze davon ausmachen.
Fügen Sie Vorbereitungs- und Reparaturkosten hinzu
Alles, was Sie dafür aufgewendet haben, das Haus bezugsfertig zu machen – Verbesserungen, aufgeschobene Wartung, Grundreinigung, Inszenierung, Fotografie. Diese Phase dauert durchschnittlich etwa 35 Tage.
Hinzu kommen die Kosten für die Markteinführung
Hypothekenzahlungen, Nebenkosten, Versicherungen und HOA-Beiträge, die Sie weiterhin zahlen, solange das Haus in der Liste steht, zuzüglich Umzugskosten. Im Durchschnitt sind Häuser etwa 68 Tage auf dem Markt.
Abschlusskosten hinzufügen
Maklerprovision (historisch 5–6 %, seit der NAR-Vereinbarung 2024 besser verhandelbar), Käuferkonzessionen, Eigentums- und Treuhandgebühren sowie Übertragungssteuern. Die Schließung selbst dauert durchschnittlich etwa 45 Tage.
Subtrahieren Sie die Hypothekenrückzahlung
Der gesamte Restbetrag, den Ihr Kreditgeber bei Abschluss einzieht, einschließlich etwaiger Zweithypotheken oder HELOC. Übrig bleibt Ihr Nettoerlös am Abschlusstisch.
Ziehen Sie dann die Steuer vom Gewinn ab
Bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist dies der entscheidende Schritt, den Verbraucherrechner überspringen. Zuerst kommt die Wiedereinziehung der Abschreibung in Höhe von 25 % und dann die langfristigen Kapitalgewinne auf den verbleibenden Betrag.
Wann amortisiert sich die Refinanzierung tatsächlich?
Teilen Sie Ihre Refinanzierungsgebühren durch die monatliche Ersparnis und Sie erhalten den Break-Even-Punkt – den Monat, in dem die Refinanzierung für Sie keine Kosten mehr verursacht und Sie mit der Zahlung beginnen. Gebühren von 6.000 US-Dollar gegenüber 300 US-Dollar Ersparnis pro Monat bedeuten 20 Monate. Wenn Sie vorher noch einmal verkaufen oder umfinanzieren, verlieren Sie bei der Transaktion Geld.
Die Gewinnschwelle allein kann irreführend sein. Wenn Sie einen Kredit, den Sie bereits seit sechs Jahren haben, auf eine neue Laufzeit von 30 Jahren umfinanzieren, verlängert sich Ihre Verschuldung um diese sechs Jahre. Die monatliche Zahlung sinkt und die Gewinnschwelle scheint schnell erreicht zu sein, aber Sie zahlen möglicherweise insgesamt immer noch mehr Zinsen. Dieser Rechner zeigt auch lebenslange Einsparungen an, sodass eine kürzere neue Laufzeit die bessere Option aufzeigen kann.
Cash-out-Refinanzierung und die BRRRR-Methode
Nehmen Sie mehr Kredite auf, als Sie derzeit schulden, und die Differenz wird Ihnen in bar ausgezahlt. Als Anlageobjekte gelten strengere Obergrenzen als für Hauptwohnsitze – in der Regel 70–75 % des geschätzten Wertes gegenüber 80 % – und die meisten Kreditgeber wünschen einen DSCR von 1,25 oder besser, was bedeutet, dass das Nettobetriebseinkommen der Immobilie die neue Zahlung mit einem Polster von 25 % abdeckt.
Für BRRRR-Investoren ist die Zahl, die zählt, das Kapitalrecycling: Auszahlung geteilt durch alles, was Sie eingezahlt haben. Recycling von 80 % oder mehr ist ein starkes Ergebnis; 100 % oder mehr bedeutet, dass der Deal Sie nur Zeit und Kredit kostet. Schalten Sie die Auszahlungsanalyse auf der Registerkarte „Refinanzierung“ ein, um diesen Prozentsatz, das in der Immobilie verbleibende Bargeld und Ihren DSCR bei der neuen Zahlung anzuzeigen.
Cash-out-Refinanzierung vs. Verkauf: Was hat die Nase vorn?
Auf der Registerkarte „Vergleichen“ werden beide Pfade über einen von Ihnen gewählten Haltezeitraum projiziert. Der Verkauf verschafft Ihnen heute Bargeld nach Steuern und beendet die Einnahmequelle. Durch die Refinanzierung erhalten Sie heute steuerfreies Bargeld sowie einen laufenden Cashflow, eine Wertsteigerung des gesamten Immobilienwerts und eine Kreditrückzahlung – Sie müssen jedoch eine größere Hypothek bedienen.
Eine Refinanzierung ist in der Regel dann erfolgreich, wenn die Immobilie bei der neuen Zahlung immer noch Cash fließt und Sie einen erheblichen Wertverlust zurückerhalten müssen. Der Verkauf ist in der Regel erfolgreich, wenn der Cashflow negativ ist, der lokale Markt gut aussieht oder Sie die Immobilie nur kurze Zeit besessen haben. Wenn die Verkaufssteuer das Hindernis darstellt, können Sie als dritte Option einen 1031-Umtausch mit Ihrem CPA festlegen.
Häufig gefragt
Soll ich mein Mietobjekt verkaufen oder umfinanzieren?
Es kommt darauf an, ob die Immobilie noch ihren Lebensunterhalt verdient. Die Refinanzierung gewinnt, wenn die Immobilie bei der neuen Zahlung Cashflow erhält, Sie über ein beträchtliches Eigenkapital verfügen und Sie bei einem Verkauf erhebliche Steuern schulden würden. Der Verkauf lohnt sich, wenn der Cashflow der Immobilie negativ ist, der Markt seinen Höhepunkt erreicht hat, Sie nur einen geringen Wertverlust zurückerhalten müssen oder Sie einfach nur aus dem Vermögenswert aussteigen wollen. Dieser Rechner modelliert beide Pfade nebeneinander, sodass der Kompromiss eher eine Zahl als eine Ahnung ist.
Wie berechne ich den Nettoerlös aus dem Verkauf einer Mietimmobilie?
Beginnen Sie mit dem erwarteten Verkaufspreis und ziehen Sie dann die Vorbereitungs- und Reparaturarbeiten, die Marktkosten, die Abschlusskosten und die verbleibende Hypothekenrückzahlung ab. Ziehen Sie bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie auch die Steuer vom Gewinn ab – der Schritt, den die meisten Verbraucherrechner für den Verkauf von Eigenheimen weglassen.
Wie lange dauert es, bis bei einer Refinanzierung die Gewinnschwelle erreicht ist?
Teilen Sie die gesamten Refinanzierungsgebühren durch den Betrag, um den der neue Kredit Ihre monatliche Zahlung senkt. Gebühren von 6.000 US-Dollar bei einer monatlichen Ersparnis von 300 US-Dollar bedeuten eine Gewinnschwelle von 20 Monaten. Wenn Sie vorher mit einem Verkauf oder einer erneuten Refinanzierung rechnen, verliert die Transaktion Geld.
Kann eine Refinanzierung meine Zahlung senken, mich aber trotzdem Geld kosten?
Ja. Die Refinanzierung einer bereits mehrere Jahre alten Hypothek auf eine neue Laufzeit von 30 Jahren kann die Zahlungen um Jahre verlängern. Der monatliche Betrag kann sinken, während der Gesamtzins auf Lebenszeit steigt. Dieser Rechner zeigt neben der monatlichen Ersparnis auch lebenslange Einsparungen an, sodass Sie beides sehen können.
Was ist eine Wertminderungsrückerstattung und wie viel muss ich schulden?
Wenn Sie eine Mietwohnung verkaufen, ist der Teil Ihres Gewinns, der der geltend gemachten Abschreibung entspricht, ein nicht zurückerhaltener Gewinn gemäß Abschnitt 1250, der mit einem Bundessteuersatz von maximal 25 % besteuert wird. Jeder darüber hinausgehende Gewinn wird mit Ihrem langfristigen Kapitalertragssatz besteuert. Der IRS kann Abschreibungen zurückfordern, auf die Sie Anspruch hatten, auch wenn Sie diese nicht geltend gemacht haben.
Ist Bargeld aus einer Cash-Out-Refinanzierung steuerpflichtig?
Nein. Bei einer Cash-out-Refinanzierung handelt es sich um ein Darlehen und nicht um einen realisierten Gewinn, sodass der Erlös kein steuerpflichtiges Einkommen darstellt. Der Nachteil besteht darin, dass Sie Schulden aufnehmen und diese aus den Einkünften der Immobilie bedienen müssen.
Wie viel kann ich mir bei der Refinanzierung einer Mietimmobilie auszahlen lassen?
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind üblicherweise auf etwa 70–75 % LTV begrenzt. Ihre Auszahlung ist der neue Kreditbetrag abzüglich Ihrer bestehenden Rückzahlungs- und Refinanzierungsabschlusskosten. Viele Kreditgeber wünschen sich auch einen DSCR von 1,25 oder besser.
Was ist ein gutes BRRRR-Refinanzierungsergebnis?
Das Recycling von 80 % oder mehr des von Ihnen eingezahlten Bargelds gilt als starkes BRRRR. Wenn Sie die Immobilie zu 100 % oder mehr recyceln, kostet Sie das nichts außer Zeit und Kredit. Unterhalb von etwa 50 % bleibt ein Großteil Ihres Kapitals in der Immobilie stecken.
Was ist DSCR und warum ist es für eine Refinanzierung wichtig?
Die Schuldendienstdeckungsquote ist das Nettobetriebsergebnis dividiert durch den Schuldendienst. Ein DSCR von 1,25 bedeutet, dass die Immobilie 25 % mehr Erträge generiert als die Hypothekenkosten. Da eine Cash-out-Refinanzierung Ihren Kreditsaldo erhöht, senkt sie in der Regel DSCR.
Sollte ich einen 1031-Umtausch durchführen, anstatt direkt zu verkaufen?
Eine 1031-Börse kann die Wiedereinziehung von Abschreibungen und Kapitalgewinnen aufschieben, indem der Erlös über einen qualifizierten Vermittler in eine andere als Finanzinvestition gehaltene Immobilie fließt. Da die Fristen streng sind, sollten Sie es als dritte Option zur Preisgestaltung mit Ihrem CPA betrachten.
Benötigt dieser Rechner ein Konto?
Nein. Jede Berechnung läuft in Ihrem Browser und es wird nichts an einen Server gesendet oder gespeichert. Die Nutzung ist ohne Anmeldung kostenlos.
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DSCR-Rechner
Prüfen Sie, ob die Immobilie bei der neuen Kreditaufnahme die Mindestschuldendeckung des Kreditgebers erfüllt.
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Airbnb-Rechner
Prüfen Sie vor dem Verkauf, wie viel sich die Immobilie stattdessen als Kurzzeitmiete erwirtschaften lässt.
Dieser Rechner erstellt Schätzungen für Planungszwecke, nicht für Steuer- oder Anlageberatung. Die Steuer auf einen Verkauf hängt von Ihrer Grundlage, der Haltedauer, dem Anmeldestatus, dem Bundesland und der vorherigen Abschreibung ab. Staatliche Einkommens- und Übertragungssteuern, die Nettokapitalertragssteuer von 3,8 % und kurzfristige Haltedauern werden nicht modelliert. Überprüfen Sie die Zahlen mit einem qualifizierten Wirtschaftsprüfer, bevor Sie darauf reagieren.
Es folgen die Bundessteuerzahlen IRS Thema 409 (Kapitalgewinne und der Höchstbetrag von 25 % auf nicht zurückerhaltene Abschnitt 1250-Gewinne) und Formular 8824-Anweisungen (Ähnliche Umtauschfristen).
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