Zobacz inne darmowe narzędzia
Czy warto sprzedać lub refinansować wynajmowaną nieruchomość?
Oblicz, z czym tak naprawdę wyszedłbyś po sprzedaży – po prowizji, kosztach zamknięcia, spłacie pożyczki i odjęciu amortyzacji ignorowanej przez większość kalkulatorów – a następnie porównaj to z wypłatą środków wolnych od podatku w drodze refinansowania i zatrzymania nieruchomości. Bezpłatnie, natychmiastowo i nic nie opuszcza Twojej przeglądarki.
Cena sprzedaży i kredyt hipoteczny
Za jaką cenę spodziewasz się sprzedać dom i pozostałą kwotę należną z tego tytułu.
Żądana cena sprzedaży*
Pozostała część zadłużenia hipotecznego
Szacunkowe koszty przygotowania i naprawy
Średnio 35 dni
Cała praca, którą musisz wykonać, zanim będziesz gotowy do wystawienia.
Ulepszanie domu
$
%
Czyszczenie i przygotowanie
$
%
Szacunkowe koszty rynkowe
Średnio 68 dni
Poniesione koszty utrzymania domu do czasu jego zamknięcia.
Miesięczne spłaty kredytu hipotecznego
$
%
Poruszający
$
%
Szacunkowe koszty zamknięcia
Średnio 45 dni
Standardowe koszty transakcji płatne przy zamknięciu.
Prowizja agenta
$
%
Sprzedaż koncesji
$
%
Opłaty za zamknięcie
$
%
Podatki
$
%
Szacunkowe wpływy netto
$269,830
Cena sprzedaży pomniejszona o pozostały kredyt hipoteczny i wszystkie koszty sprzedaży.
Żądana cena sprzedaży
$302,000
Pozostała część zadłużenia hipotecznego
$0
Szac. koszty sprzedaży (10.65%)
− $32,170
Wpływy netto
$269,830
Podział kosztów
Przygotowanie i naprawa
Ulepszanie domu
$0
Czyszczenie i przygotowanie
$6,000
Na rynku
Miesięczne spłaty kredytu hipotecznego
$0
Poruszający
$500
Zamknięcie
Prowizja agenta
$18,120
Sprzedaż koncesji
$3,020
Opłaty za zamknięcie
$1,510
Podatki
$3,020
Całkowite koszty sprzedaży
$32,170
Twój obecny kredyt
Opisz hipotekę tak, jak została napisana. Na tej podstawie obliczane jest saldo, które jesteś winien dzisiaj oraz pozostały do jego spłaty czas.
Aktualna kwota kredytu*
Stopa procentowa*
Bieżący okres (miesiące)*
Rok powstania*
Nowa pożyczka
Refinansowanie, o którym mowa.
Nowa kwota kredytu*
Nowe oprocentowanie*
Nowy termin (miesiące)*
Opłaty za refinansowanie
Refinansowanie może Cię uratować
$225 /mies
Różnica między Twoją obecną płatnością a nową.
Miesięczne oszczędności
$225 /mies
Bieżąca płatność
$1,272
Nowa płatność
$1,047
Wychodzić na czysto
5 miesięcy
Koszty
− $1,000
Dożywotnia różnica w płatnościach
-$11,426
…w tym otrzymaną gotówkę
$182,574
Mniej z każdym miesiącem, ale łącznie $11,426 więcej. Ponowne uruchomienie zegara wydłuża pożyczkę o pozostałe miesiące 288 w bieżącym. Nowy, krótszy termin rozwiązuje ten problem.
Twoja pożyczka już dziś
Szacunkowe saldo
$184,290
Płatności dokonane
72 z 360
Pozostałe płatności
288 miesięcy
Założenia projekcji
Aprecjacja rozpoczyna się od ceny sprzedaży $302,000 wprowadzonej w zakładce Sprzedaj.
Okres utrzymywania (lata)
Coroczne uznanie
Te dwie ścieżki nie są opodatkowane w ten sam sposób. Sprzedaż realizuje Twój zysk, więc odzyskanie amortyzacji i zyski kapitałowe pochodzą z wpływów. Refinansowanie w gotówce to pożyczka — pieniądze trafiają do Ciebie bez podatku, a Ty zatrzymujesz nieruchomość. Różnica ta jest zwykle warta więcej, niż sugeruje główna cena sprzedaży.
Sprzedać
Wypłać pieniądze, odejdź
Wpływy netto
$269,830
Gotówka dzisiaj
$269,830
Miesięczny przepływ środków pieniężnych
$0
Kapitał zatrzymany
$0
Pozycja w 5 lat
$269,830
Podatki nie są wliczone w cenę. Włącz oszacowanie podatku na karcie Sprzedaj, aby uzyskać podobne porównanie — samo odzyskanie może być pięciocyfrową różnicą.
Refinansować
Wyciągnij gotówkę, zatrzymaj nieruchomość
Wypłata
$194,000
Podatek od zysku
$0
Gotówka dzisiaj
$194,000
Miesięczny przepływ środków pieniężnych
$0
Przepływ środków pieniężnych przez 5 lat
$0
Kapitał własny w 5 lat
$133,741
Pozycja w 5 lat
$327,741
Wypłata środków i dochód z wynajmu nie są włączone, więc po tej stronie nie widać dzisiaj środków pieniężnych ani przepływów pieniężnych. Otwórz opcję Dodaj analizę wypłat i wynajmu w zakładce Refinansowanie, aby uzyskać podobne porównanie.
Przewidywana różnica w stosunku do 5 lat
$57,911 na korzyść refinansowanie
Utrzymanie projektów związanych z nieruchomościami po uwzględnieniu wypłaty środków wolnych od podatku, bieżących przepływów pieniężnych, uznania i spłaty pożyczki.
Co zakłada ta projekcja. Koszty sprzedaży są naliczane do przewidywanej wartości nieruchomości, więc obie ścieżki są porównywane po uwzględnieniu kosztów ich realizacji, ale podatek od przyszłej sprzedaży nie jest modelowany – Twoja podstawa w tym momencie zależy od jeszcze nie pobranej amortyzacji. Wpływy ze sprzedaży są utrzymywane w formie środków pieniężnych, a nie reinwestowane; jeśli umieścisz je w innej nieruchomości lub na rynku, ścieżka sprzedaży poprawi się w zależności od tego, co zwróci. Amortyzacja jest stosowana równomiernie każdego roku, czynsze i wydatki pozostają niezmienne, a wymiana 1031 (która może całkowicie odroczyć podatek od sprzedaży) nie jest modelowana. Traktuj wyniki jako porównanie kierunkowe, a nie poradę podatkową lub inwestycyjną.
Sprzedaż i refinansowanie nie są opodatkowane w ten sam sposób
Jest to część, którą pomijają kalkulatory sprzedaży domów konsumenckich i która zazwyczaj decyduje o odpowiedzi. Kiedy sprzedajesz samochód na wynajem, zdajesz sobie sprawę z zysku, więc IRS odzyskuje każdy dolar amortyzacji, o który się ubiegasz, w wysokości do 25%, a następnie opodatkowuje pozostały zysk według długoterminowej stawki zysków kapitałowych. Kiedy refinansujesz, pieniądze są raczej przychodem z pożyczki niż zyskiem – są wolne od podatku, a dzięki temu nieruchomość zyskuje na wartości, amortyzacji i generuje czynsz.
Nieruchomość z kapitałem własnym wynoszącym 400 000 dolarów nie daje 400 000 dolarów w żaden sposób. Uruchom obie ścieżki, zanim zadzwonisz do agenta.
Koszty sprzedaży pogrupowane według faz
Przygotowanie i naprawa, koszty wprowadzenia produktu na rynek, a następnie zamknięcie — każdy koszt jest pokazany zarówno w dolarach, jak i jako procent ceny sprzedaży, dzięki czemu możesz zobaczyć, na co faktycznie trafiają pieniądze.
Odzyskanie amortyzacji nie jest ignorowane
Opcjonalny blok podatkowy szacuje nieodzyskany zysk §1250 na poziomie 25% plus zyski kapitałowe na poziomie 0/15/20%, więc kwota wpływów netto to ta, która faktycznie ląduje w banku.
Próg rentowności w miesiącach
Twoja bieżąca spłata w porównaniu z nową, ile czasu potrzeba miesięcznych oszczędności na pokrycie opłat refinansowych i jaki wpływ ma ta zmiana na całkowite odsetki przez cały okres trwania pożyczki.
Wypłata i DSCR, opcjonalnie
Pożyczasz więcej niż jesteś winien? Sprawdź, jaką kwotę środków wolnych od podatku uwalnia, jaka część zainwestowanego kapitału wraca i czy nieruchomość nadal rozlicza pożyczkodawcę w wysokości 1,25 DSCR przy nowej płatności.
Jak obliczyć dochód netto ze sprzedaży domu
Zacznij od realistycznej ceny sprzedaży
Wykorzystaj cenę, jaką oferują porównywalne nieruchomości, a nie cenę wywoławczą. Zawyżenie tego zawyża wszystkie dalsze liczby, ponieważ zarówno prowizja, jak i koszty zamknięcia stanowią ich procenty.
Dodaj koszty przygotowania i naprawy
Wszystko pochłonęło przygotowanie domu do wystawienia na sprzedaż – ulepszenia, odroczona konserwacja, dokładne sprzątanie, inscenizacja, zdjęcia. Faza ta trwa średnio około 35 dni.
Dodaj koszt wprowadzenia go na rynek
Spłaty kredytu hipotecznego, media, ubezpieczenie i składki HOA, które płacisz, gdy dom znajduje się na liście, plus koszty przeprowadzki. Domy pozostają na rynku średnio około 68 dni.
Dodaj koszty zamknięcia
Prowizja agenta (historycznie 5–6%, bardziej negocjowalna od czasu rozliczenia NAR w 2024 r.), ulgi dla kupującego, opłaty za tytuł własności i depozyt oraz podatki od przeniesienia. Samo zamknięcie trwa średnio około 45 dni.
Odejmij spłatę kredytu hipotecznego
Pełne pozostałe saldo, które pożyczkodawca pobiera przy zamknięciu, w tym drugi kredyt hipoteczny lub HELOC. Jedyne, co pozostaje, to Twój dochód netto przy stole zamykającym.
Następnie odejmij podatek od zysku
W przypadku nieruchomości inwestycyjnej jest to krok mający znaczenie, a pomijany w kalkulatorach konsumenckich. Najpierw następuje odzyskanie amortyzacji w wysokości 25%, a następnie długoterminowe zyski kapitałowe z tego, co pozostanie.
Kiedy refinansowanie faktycznie się zwraca?
Podziel opłaty za refinansowanie przez miesięczne oszczędności, a otrzymasz próg rentowności – miesiąc, w którym refinansowanie przestanie Cię kosztować i zacznie płacić. Opłaty w wysokości 6000 USD w porównaniu z 300 USD zaoszczędzonymi miesięcznie oznaczają 20 miesięcy. Sprzedaj lub refinansuj ponownie wcześniej, a stracisz pieniądze na transakcji.
Już sam próg rentowności może wprowadzić w błąd. Refinansowanie pożyczki, którą zaciągnąłeś już od sześciu lat, na nowy 30-letni okres, wydłuża Twój dług o te sześć lat. Miesięczna rata spada, a próg rentowności wydaje się szybki, ale nadal możesz zapłacić więcej odsetek w sumie. Kalkulator ten pokazuje również oszczędności w ciągu całego życia, więc nowy, krótszy okres może ujawnić lepszą opcję.
Refinansowanie typu cash-out i metoda BRRRR
Pożycz więcej, niż jesteś winien, a różnica zostanie wypłacona w formie gotówki. Nieruchomości inwestycyjne mają bardziej rygorystyczny limit niż główne rezydencje – zazwyczaj 70–75% szacowanej wartości w porównaniu z 80% – a większość pożyczkodawców oczekuje DSCR na poziomie 1,25 lub wyższym, co oznacza, że dochód operacyjny netto nieruchomości pokrywa nową płatność z 25% poduszką.
Dla inwestorów BRRRR liczy się kapitał poddany recyklingowi: wypłata podzielona przez wszystko, co włożysz. Recykling na poziomie 80% lub więcej to mocny wynik; 100% lub więcej oznacza, że transakcja kosztuje Cię tylko czas i kredyt. Włącz analizę wypłat w zakładce Refinansowanie, aby zobaczyć ten procent, kwotę pozostałą w nieruchomości oraz kwotę DSCR przy nowej płatności.
Refinansowanie wypłaty a sprzedaż: co wyjdzie naprzód?
Karta Porównaj wyświetla obie ścieżki w wybranym okresie przechowywania. Sprzedaż dzisiaj daje Ci gotówkę po opodatkowaniu i kończy strumień dochodów. Refinansowanie zapewnia dziś gotówkę wolną od podatku, a także bieżący przepływ środków pieniężnych, wzrost wartości pełnej wartości nieruchomości i spłatę pożyczki, ale pozostawia obsługę większego kredytu hipotecznego.
Refinansowanie ma tendencję do wygrywania, gdy nieruchomość nadal przepływa gotówką przy nowej płatności i musisz odzyskać znaczną amortyzację. Sprzedaż zwykle wygrywa, gdy przepływy pieniężne są ujemne, lokalny rynek wygląda dobrze lub jesteś właścicielem nieruchomości przez krótki czas. Jeśli przeszkodą jest podatek od sprzedaży, jako trzecią opcję wyceń wymianę 1031 za pomocą swojego CPA.
Często zadawane pytania
Czy powinienem sprzedać lub refinansować wynajmowaną nieruchomość?
Zależy to od tego, czy nieruchomość nadal zarabia na utrzymanie. Refinansowanie wygrywa, gdy przepływ środków pieniężnych z nieruchomości następuje w momencie nowej płatności, posiadasz znaczący kapitał własny i będziesz winien znaczny podatek od sprzedaży. Sprzedaż wygrywa, gdy przepływy pieniężne nieruchomości są ujemne, rynek osiągnął szczyt, masz niewielką utratę wartości do odrobienia lub po prostu chcesz pozbyć się aktywa. Ten kalkulator modeluje obie ścieżki obok siebie, więc kompromisem jest liczba, a nie przeczucie.
Jak obliczyć dochód netto ze sprzedaży nieruchomości na wynajem?
Zacznij od oczekiwanej ceny sprzedaży, a następnie odejmij prace przygotowawcze i naprawcze, koszty utrzymania na rynku, koszty zamknięcia i pozostałą spłatę kredytu hipotecznego. W przypadku nieruchomości inwestycyjnej należy również odjąć podatek od zysku – krok ten pomija większość kalkulatorów sprzedaży domów konsumenckich.
Ile czasu zajmuje osiągnięcie progu rentowności przy refinansowaniu?
Podziel całkowite opłaty za refinansowanie przez kwotę, o jaką nowa pożyczka obniży Twoją miesięczną ratę. Opłaty w wysokości 6000 USD w porównaniu z miesięcznymi oszczędnościami w wysokości 300 USD oznaczają 20-miesięczny próg rentowności. Jeśli spodziewasz się ponownej sprzedaży lub refinansowania wcześniej, transakcja przyniesie stratę pieniędzy.
Czy refinansowanie może obniżyć moją płatność, ale nadal będzie mnie kosztować?
Tak. Refinansowanie kredytu hipotecznego, który ma już kilka lat, na nowy okres 30 lat, może wydłużyć okres spłaty o lata. Kwota miesięczna może spaść, podczas gdy całkowite odsetki w całym okresie życia wzrosną. Kalkulator ten podaje oszczędności w ciągu całego życia wraz z oszczędnościami miesięcznymi, dzięki czemu możesz zobaczyć oba.
Co to jest odzyskiwanie amortyzacji i ile będę winien?
Kiedy sprzedajesz mieszkanie na wynajem, część Twojego zysku równa wnioskowanej amortyzacji to nieodzyskany zysk z sekcji 1250, opodatkowany według maksymalnej stawki federalnej wynoszącej 25%. Wszelkie zyski przekraczające tę część są opodatkowane według stawki długoterminowych zysków kapitałowych. IRS może odzyskać amortyzację, do której miałeś prawo, nawet jeśli się o nią nie ubiegałeś.
Czy środki pieniężne pochodzące z refinansowania w formie wypłaty podlegają opodatkowaniu?
Nie. Refinansowanie w postaci wypłaty gotówkowej jest pożyczką, a nie zrealizowanym zyskiem, zatem wpływy nie stanowią dochodu podlegającego opodatkowaniu. Kompromis polega na tym, że zaciągasz dług i musisz go spłacać z dochodów z nieruchomości.
Ile mogę wypłacić w ramach refinansowania wynajmu nieruchomości?
Nieruchomości inwestycyjne są zwykle ograniczone do około 70–75% LTV. Twoja wypłata to kwota nowej pożyczki pomniejszona o istniejącą spłatę i koszty zamknięcia refinansowania. Wielu pożyczkodawców chce również DSCR o wartości 1,25 lub wyższej.
Jaki jest dobry wynik refinansowania BRRRR?
Recykling 80% lub więcej włożonych środków pieniężnych jest uważany za mocny BRRRR. Recykling w 100% lub więcej oznacza, że nieruchomość kosztuje Cię tylko czas i kredyt. Poniżej około 50% duża część kapitału pozostaje uwięziona w nieruchomości.
Co to jest DSCR i dlaczego ma znaczenie przy refinansowaniu?
Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia to dochód operacyjny netto podzielony przez obsługę zadłużenia. DSCR wynoszący 1,25 oznacza, że nieruchomość generuje dochód o 25% większy niż koszty kredytu hipotecznego. Ponieważ refinansowanie wypłaty zwiększa saldo kredytu, zwykle obniża DSCR.
Czy powinienem dokonać wymiany 1031 zamiast sprzedawać od razu?
Giełda 1031 może odroczyć odzyskanie amortyzacji i zysków kapitałowych poprzez przeniesienie wpływów na inną nieruchomość inwestycyjną za pośrednictwem kwalifikowanego pośrednika. Ramy czasowe są rygorystyczne, dlatego traktuj to jako trzecią opcję ustalania ceny za pomocą CPA.
Czy ten kalkulator wymaga konta?
Nie. Każde obliczenie odbywa się w Twojej przeglądarce i nic nie jest wysyłane na serwer ani zapisywane. Korzystanie z niego jest bezpłatne i nie wymaga rejestracji.
Powiązane narzędzia i lektura
Kalkulator DSCR
Sprawdź, czy nieruchomość spłaca minimalne pokrycie obsługi zadłużenia pożyczkodawcy przy nowej pożyczce.
Kalkulator amortyzacji
Zobacz pełny harmonogram spłat i szybkość spłaty nowej pożyczki.
STR Kalkulator podatkowy
Oszacuj krótkoterminowe oszczędności w podatku od najmu wynikające z amortyzacji premii i segregacji kosztów.
Kalkulator podatku od wynajmu nieruchomości
Przed podjęciem decyzji o zatrzymaniu lub sprzedaży modeluj roczny obraz podatku od wynajmu.
Śledzenie udziału materiałów
Rejestruj godziny IRS, które pozwalają krótkoterminowym stratom z tytułu najmu zrównoważyć aktywne dochody.
Kalkulator Airbnb
Zanim sprzedasz, sprawdź, ile nieruchomość mogłaby zarobić na wynajmie krótkoterminowym.
Kalkulator ten generuje szacunki do celów planowania, a nie doradztwa podatkowego lub inwestycyjnego. Podatek od sprzedaży zależy od podstawy, okresu utrzymywania, statusu zgłoszenia, stanu i wcześniejszej amortyzacji. Stanowe podatki dochodowe i transferowe, podatek dochodowy od inwestycji netto wynoszący 3,8% oraz krótkoterminowe okresy utrzymywania pozycji nie są modelowane. Przed podjęciem działań przejrzyj liczby za pomocą wykwalifikowanego CPA.
Poniżej znajdują się dane dotyczące podatków federalnych IRS Temat 409 (zyski kapitałowe i maksymalnie 25% nieodzyskanego zysku z sekcji 1250) oraz Formularz instrukcji 8824 (podobne terminy wymiany).
Bezpłatna natychmiastowa analiza