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Dovresti vendere o rifinanziare il tuo immobile in affitto?
Scopri cosa otterresti effettivamente da una vendita - dopo le commissioni, i costi di chiusura, il rimborso del prestito e il recupero dell'ammortamento che la maggior parte dei calcolatori ignora - quindi confrontalo con il prelievo di contanti esentasse attraverso un rifinanziamento e il mantenimento della proprietà. Gratuito, istantaneo e niente lascia il tuo browser.
Prezzo di vendita e mutuo
Il prezzo previsto per la vendita della casa e il saldo ancora dovuto.
Prezzo di vendita desiderato*
Mutuo residuo dovuto
Costi stimati di preparazione e riparazione
Media 35 giorni
Tutto il lavoro che devi completare prima di essere pronto per l'inserimento nell'elenco.
Miglioramento della casa
$
%
Pulizia e preparazione
$
%
Costi di mercato stimati
Media 68 giorni
Le spese vive per trasportare la casa fino alla chiusura.
Pagamenti mensili del mutuo
$
%
In movimento
$
%
Costi di chiusura stimati
Media 45 giorni
I costi standard della transazione, pagati al closing.
Commissione dell'agente
$
%
Concessioni di vendita
$
%
Spese di chiusura
$
%
Tasse
$
%
Incasso netto stimato
$269,830
Prezzo di vendita meno l'ipoteca rimanente e tutti i costi di vendita.
Prezzo di vendita desiderato
$302,000
Mutuo residuo dovuto
$0
Est. costi di vendita (10.65%)
− $32,170
Proventi netti
$269,830
Ripartizione dei costi
Preparazione e riparazione
Miglioramento della casa
$0
Pulizia e preparazione
$6,000
Sul mercato
Pagamenti mensili del mutuo
$0
In movimento
$500
Chiusura
Commissione dell'agente
$18,120
Concessioni di vendita
$3,020
Spese di chiusura
$1,510
Tasse
$3,020
Costi di vendita totali
$32,170
Il tuo prestito attuale
Descrivi il mutuo così come è stato scritto. Il saldo che devi oggi e il tempo che ti rimane sono entrambi calcolati da questi.
Importo attuale del prestito*
Tasso di interesse*
Durata attuale (mesi)*
Anno di origine*
Il nuovo prestito
Il rifinanziamento che ti viene citato.
Nuovo importo del prestito*
Nuovo tasso di interesse*
Nuovo mandato (mesi)*
Commissioni di rifinanziamento
Il rifinanziamento potrebbe salvarti
$225/mese
Differenza tra il pagamento attuale e quello nuovo.
Risparmio mensile
$225/mese
Pagamento attuale
$1,272
Nuovo pagamento
$1,047
Pareggiare
5 mesi
Costi
− $1,000
Differenza di pagamento a vita
-$11,426
…compresi i contanti ricevuti
$182,574
Diminuisce ogni mese, ma $11,426 di più in totale. Il riavvio dell'orologio allunga il prestito oltre i 288 mesi rimasti su quello attuale. Un nuovo mandato più breve risolve questo problema.
Il tuo prestito oggi
Saldo stimato
$184,290
Pagamenti effettuati
72 di 360
Pagamenti rimanenti
288 mesi
Ipotesi di proiezione
L'apprezzamento parte dal prezzo di vendita $302,000 inserito nella scheda Vendi.
Periodo di detenzione (anni)
Apprezzamento annuale
Questi due percorsi non sono tassati allo stesso modo. La vendita realizza il tuo guadagno, quindi dal ricavato escono il recupero dell'ammortamento e le plusvalenze. Un rifinanziamento di cash-out è un prestito: il denaro ti arriva esentasse e tu mantieni la proprietà. Questa differenza di solito vale più di quanto suggerisce il prezzo di vendita principale.
Vendere
Incassa, vai via
Proventi netti
$269,830
Contanti oggi
$269,830
Flusso di cassa mensile
$0
Patrimonio netto mantenuto
$0
Posizione in 5 anni
$269,830
Le tasse non sono incluse. Attiva la stima delle tasse nella scheda Vendi per un confronto comparabile: la sola riconquista può rappresentare una differenza a cinque cifre.
Rifinanziare
Preleva i contanti e mantieni la proprietà
Incassare
$194,000
Tassa sul guadagno
$0
Contanti oggi
$194,000
Flusso di cassa mensile
$0
Flusso di cassa su 5 anni
$0
Azioni in 5 anni
$133,741
Posizione in 5 anni
$327,741
L'incasso e il reddito da locazione non sono attivati, quindi questa parte non mostra contanti oggi e nessun flusso di cassa. Apri Aggiungi analisi di incasso e noleggio nella scheda Rifinanziamento per un confronto comparabile.
Differenza prevista rispetto a 5 anni
$57,911 a favore di rifinanziamento
Mantenere i progetti immobiliari in vantaggio una volta contati i pagamenti esentasse, il flusso di cassa continuo, la rivalutazione e il rimborso del prestito.
Cosa presuppone questa proiezione. I costi di vendita vengono applicati al valore previsto della proprietà, quindi entrambi i percorsi vengono confrontati al netto del costo di realizzazione, ma l'imposta su una vendita futura non è modellata: la tua base a quel punto dipende dall'ammortamento che non hai ancora effettuato. I proventi della vendita sono trattenuti in contanti anziché reinvestiti; se li mettessi in un'altra proprietà o sul mercato, il percorso di vendita migliorerebbe in base a qualunque rendimento. L'apprezzamento viene applicato in modo uniforme ogni anno, gli affitti e le spese sono mantenuti stabili e uno scambio 1031 (che può differire completamente l'imposta sulla vendita) non è modellato. Trattare i risultati come un confronto direzionale, non come un consiglio fiscale o di investimento.
La vendita e il rifinanziamento non sono tassati allo stesso modo
Questa è la parte che i calcolatori di vendita di case al consumo tralasciano e di solito decide la risposta. Quando vendi un affitto realizzi il guadagno, quindi lo IRS recupera ogni dollaro di ammortamento che hai richiesto fino al 25%, quindi tassa il guadagno rimanente al tasso di plusvalenza a lungo termine. Quando si rifinanzia, il denaro è il provento del prestito piuttosto che un guadagno: arriva esentasse e si mantiene la proprietà in apprezzamento, ammortamento e produzione di affitto.
Una proprietà con $ 400.000 di capitale non ti dà $ 400.000 in ogni caso. Esegui entrambi i percorsi prima di chiamare un agente.
Costi di vendita raggruppati per fase
Preparazione e riparazione, costi di trasporto sul mercato, quindi chiusura: ciascun costo è indicato sia in dollari che come percentuale del prezzo di vendita, in modo da poter vedere dove va effettivamente il denaro.
Ripresa dell'ammortamento, non ignorata
Il blocco fiscale opzionale stima il guadagno §1250 non recuperato al 25% più le plusvalenze allo 0/15/20%, quindi la cifra del ricavo netto è quella che effettivamente arriva in banca.
Pareggio in pareggio tra mesi
Il tuo pagamento attuale rispetto a quello nuovo, quanto tempo impiega il risparmio mensile per coprire le commissioni di rifinanziamento e cosa comporta la modifica sugli interessi totali per tutta la durata del prestito.
Incasso e DSCR, opzionali
Prendere in prestito più del dovuto? Scopri il denaro esentasse che rilascia, quanto del tuo capitale investito ritorna e se la proprietà cancella ancora 1,25 DSCR del prestatore al nuovo pagamento.
Come calcolare il ricavo netto della vendita di una casa
Inizia da un prezzo di vendita realistico
Utilizza il prezzo di chiusura di proprietà comparabili, non il prezzo richiesto. Esagerare questo valore gonfia ogni cifra a valle, poiché le commissioni e i costi di chiusura ne sono entrambi percentuali.
Aggiungi i costi di preparazione e riparazione
Tutto è stato speso per preparare la casa alla lista: miglioramenti, manutenzione differita, pulizia profonda, allestimento, fotografia. Questa fase dura in media circa 35 giorni.
Aggiungi il costo per portarlo sul mercato
Pagamenti del mutuo, utenze, assicurazioni e quote HOA che continui a pagare mentre la casa è elencata, più i costi di trasloco. Le case hanno una media di circa 68 giorni sul mercato.
Aggiungi i costi di chiusura
Commissione dell'agente (storicamente 5-6%, più negoziabile dall'accordo NAR del 2024), concessioni dell'acquirente, commissioni di proprietà e deposito a garanzia e tasse di trasferimento. La chiusura stessa dura in media circa 45 giorni.
Sottrarre l'importo del mutuo
L'intero saldo residuo che il tuo prestatore raccoglie alla chiusura, inclusa qualsiasi seconda ipoteca o HELOC. Ciò che resta è il ricavo netto al tavolo di chiusura.
Quindi sottrai le tasse sul guadagno
Per un investimento immobiliare questo è il passaggio che conta e quello che i calcolatori del consumo saltano. Per prima cosa viene il recupero dell’ammortamento al 25%, poi le plusvalenze a lungo termine su ciò che rimane.
Quando il rifinanziamento si ripaga effettivamente da solo?
Dividi le tue commissioni di rifinanziamento per il risparmio mensile e otterrai il punto di pareggio: il mese in cui il rifinanziamento smette di costarti e inizia a pagare. Commissioni di $ 6.000 contro $ 300 al mese risparmiati significano 20 mesi. Vendi o rifinanzia di nuovo prima di allora e perderai denaro sulla transazione.
Il solo pareggio può trarre in inganno. Il rifinanziamento di un prestito di cui hai già sei anni su una nuova durata di 30 anni allunga il tuo debito di quei sei anni. Il pagamento mensile diminuisce e il pareggio sembra rapido, ma potresti comunque pagare più interessi in totale. Questo calcolatore mostra anche i risparmi di una vita, quindi un nuovo termine più breve può rivelare l'opzione migliore.
Rifinanziamento del cash-out e metodo BRRRR
Prendi in prestito più di quanto devi attualmente e la differenza ti arriverà in contanti. Gli immobili di investimento hanno un limite più stretto rispetto alle residenze primarie - in genere il 70-75% del valore stimato contro l'80% - e la maggior parte degli istituti di credito desidera uno DSCR di 1,25 o migliore, il che significa che il reddito operativo netto della proprietà copre il nuovo pagamento con un margine del 25%.
Per gli investitori BRRRR la cifra che conta è il capitale riciclato: il cash out diviso per tutto ciò che hai investito. Riciclare l'80% o più è un ottimo risultato; 100% o più significa che l'affare non ti costa altro che tempo e credito. Attiva l'analisi del prelievo nella scheda Rifinanzia per vedere la percentuale, il denaro rimasto nella proprietà e il tuo DSCR al nuovo pagamento.
Rifinanziamento del cash-out vs vendita: cosa viene avanti?
La scheda Confronta proietta entrambi i percorsi nel corso di un periodo di attesa da te scelto. La vendita ti dà denaro al netto delle imposte oggi e pone fine al flusso di reddito. Il rifinanziamento ti offre oggi denaro esente da tasse oltre a flusso di cassa continuo, apprezzamento dell'intero valore della proprietà e rimborso del prestito, ma ti lascia a dover pagare un mutuo più grande.
Il rifinanziamento tende ad essere vincente quando la proprietà continua a fluire di cassa al nuovo pagamento e si deve recuperare un ammortamento significativo. La vendita tende ad essere vincente quando il flusso di cassa è negativo, il mercato locale sembra elevato o hai posseduto la proprietà per un breve periodo. Se l'imposta sulla vendita è l'ostacolo, fissa il prezzo di uno scambio 1031 con il tuo commercialista come terza opzione.
Chiesto frequentemente
Devo vendere o rifinanziare il mio immobile in affitto?
Dipende se la proprietà guadagna ancora il suo mantenimento. Il rifinanziamento vince quando i flussi di cassa della proprietà al nuovo pagamento, si dispone di un patrimonio netto significativo e si dovrebbero pagare tasse significative su una vendita. La vendita è vincente quando il flusso di cassa della proprietà è negativo, il mercato ha raggiunto il picco, hai poco deprezzamento da recuperare o semplicemente vuoi uscire dal bene. Questo calcolatore modella entrambi i percorsi fianco a fianco, quindi il compromesso è un numero piuttosto che un'intuizione.
Come calcolo il ricavo netto della vendita di un immobile in affitto?
Inizia con il prezzo di vendita previsto, quindi sottrai i lavori di preparazione e riparazione, i costi di mantenimento sul mercato, i costi di chiusura e il restante rimborso del mutuo. Per un investimento immobiliare, sottrai anche l'imposta sul guadagno, il passaggio che la maggior parte dei calcolatori di vendita di case di consumo tralasciano.
Quanto tempo ci vuole per raggiungere il pareggio su un rifinanziamento?
Dividere le commissioni di rifinanziamento totali per l'importo in cui il nuovo prestito riduce la rata mensile. Commissioni di $ 6.000 a fronte di un risparmio mensile di $ 300 significano un pareggio di 20 mesi. Se prevedi di vendere o rifinanziare nuovamente prima di allora, la transazione perde denaro.
Il rifinanziamento può ridurre il mio pagamento ma comunque costarmi denaro?
SÌ. Il rifinanziamento di un mutuo che ha già diversi anni su una nuova durata di 30 anni può aggiungere anni di pagamenti. La cifra mensile può diminuire mentre l'interesse totale a vita aumenta. Questo calcolatore riporta i risparmi di tutta la vita insieme al risparmio mensile in modo da poterli vedere entrambi.
Che cos'è il recupero dell'ammortamento e quanto dovrò?
Quando vendi un noleggio, la parte del tuo guadagno pari all'ammortamento richiesto è un guadagno della sezione 1250 non recuperato, tassato con un'aliquota federale massima del 25%. Qualsiasi guadagno superiore a tale quota viene tassato in base all'aliquota delle plusvalenze a lungo termine. Lo IRS può recuperare l'ammortamento che avevi diritto a subire anche se non lo hai richiesto.
Il contante derivante da un rifinanziamento di cash-out è tassabile?
No. Un rifinanziamento di cash-out è un prestito, non un guadagno realizzato, quindi i proventi non costituiscono reddito imponibile. Il compromesso è che ti assumi un debito e devi ripagarlo con il reddito della proprietà.
Quanto posso incassare per un rifinanziamento di una proprietà in affitto?
Gli investimenti immobiliari sono comunemente limitati a circa il 70-75% LTV. Il tuo incasso corrisponde al nuovo importo del prestito meno il rimborso esistente e i costi di chiusura del rifinanziamento. Molti istituti di credito desiderano anche uno DSCR di 1,25 o superiore.
Qual è un buon risultato di rifinanziamento BRRRR?
Riciclare l'80% o più del denaro investito è considerato un BRRRR forte. Riciclare il 100% o più significa che la proprietà non ti costa altro che tempo e credito. Al di sotto del 50% circa, gran parte del tuo capitale rimane intrappolato nella proprietà.
Cos'è DSCR e perché è importante per un rifinanziamento?
Il rapporto di copertura del servizio del debito è il reddito operativo netto diviso per il servizio del debito. Un DSCR di 1,25 significa che la proprietà genera il 25% in più di reddito rispetto ai costi del mutuo. Poiché un rifinanziamento di cash-out aumenta il saldo del prestito, di solito riduce DSCR.
Dovrei fare uno scambio 1031 invece di vendere a titolo definitivo?
Uno scambio 1031 può rinviare il recupero dell'ammortamento e delle plusvalenze spostando i proventi in un altro investimento immobiliare tramite un intermediario qualificato. Le tempistiche sono rigide, quindi trattala come una terza opzione da fissare con il tuo CPA.
Questa calcolatrice richiede un account?
No. Ogni calcolo viene eseguito nel tuo browser e nulla viene inviato a un server o salvato. È gratuito da usare senza registrazione.
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Questo calcolatore produce stime a fini di pianificazione, non per consulenza fiscale o di investimento. L'imposta su una vendita dipende dalla base, dal periodo di detenzione, dallo stato di archiviazione, dallo stato e dall'ammortamento precedente. Le imposte statali sul reddito e sui trasferimenti, l'imposta netta sul reddito da investimenti del 3,8% e i periodi di detenzione a breve termine non sono modellizzati. Esamina i numeri con un commercialista qualificato prima di agire in base ad essi.
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