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Você deve vender ou refinanciar seu imóvel alugado?
Descubra o que você realmente conseguiria com uma venda - após a comissão, os custos de fechamento, o pagamento do empréstimo e a recaptura da depreciação que a maioria das calculadoras ignora - e compare-o com a retirada de dinheiro isento de impostos por meio de um refinanciamento e a manutenção da propriedade. Gratuito, instantâneo e nada sai do seu navegador.
Preço de venda e hipoteca
O valor pelo qual você espera que a casa seja vendida e o saldo ainda devido.
Preço de venda desejado*
Restante hipoteca devida
Custos estimados de preparação e reparo
Média de 35 dias
Todo o trabalho que você precisa concluir antes de estar pronto para listar.
Melhoria da casa
$
%
Limpeza e preparação
$
%
Custos estimados no mercado
Média de 68 dias
Os custos diretos de manter a casa até o fechamento.
Pagamentos mensais de hipoteca
$
%
Movendo-se
$
%
Custos estimados de fechamento
Média de 45 dias
Os custos padrão da transação, pagos no fechamento.
Comissão do agente
$
%
Vendendo concessões
$
%
Taxas de fechamento
$
%
Impostos
$
%
Receita líquida estimada
$269,830
Preço de venda menos a hipoteca restante e todos os custos de venda.
Preço de venda desejado
$302,000
Restante hipoteca devida
$0
Husa. custos de venda (10.65%)
− $32,170
Receita líquida
$269,830
Detalhamento de custos
Preparar e reparar
Melhoria da casa
$0
Limpeza e preparação
$6,000
No mercado
Pagamentos mensais de hipoteca
$0
Movendo-se
$500
Fechando
Comissão do agente
$18,120
Vendendo concessões
$3,020
Taxas de fechamento
$1,510
Impostos
$3,020
Custos totais de vendas
$32,170
Seu empréstimo atual
Descreva a hipoteca conforme foi escrita. O saldo que você deve hoje e o tempo restante são calculados a partir deles.
Valor atual do empréstimo*
Taxa de juro*
Prazo atual (meses)*
Ano de origem*
O novo empréstimo
O refinanciamento que você está cotando.
Novo valor do empréstimo*
Nova taxa de juros*
Novo prazo (meses)*
Taxas de refinanciamento
O refinanciamento pode salvar você
$225 / mês
Diferença entre o seu pagamento atual e o novo.
Economia mensal
$225 / mês
Pagamento atual
$1,272
Novo pagamento
$1,047
Empatar
5 meses
Custos
− $1,000
Diferença de pagamento vitalícia
-$11,426
…incluindo dinheiro recebido
$182,574
Menor a cada mês, mas $11,426 mais no total. Reiniciar o relógio estende o empréstimo além dos 288 meses restantes do empréstimo atual. Um novo prazo mais curto corrige isso.
Seu empréstimo hoje
Saldo estimado
$184,290
Pagamentos efetuados
72 de 360
Pagamentos restantes
288 meses
Suposições de projeção
A valorização é calculada a partir do preço de venda $302,000 inserido na guia Venda.
Período de retenção (anos)
Apreciação anual
Esses dois caminhos não são tributados da mesma maneira. A venda realiza o seu ganho, de modo que a recaptura da depreciação e os ganhos de capital saem dos lucros. Um refinanciamento de saque é um empréstimo – o dinheiro chega até você sem impostos e você fica com a propriedade. Essa diferença geralmente vale mais do que o preço de venda principal sugere.
Vender
Sacar, ir embora
Receita líquida
$269,830
Dinheiro hoje
$269,830
Fluxo de caixa mensal
$0
Patrimônio retido
$0
Posição em 5 anos
$269,830
Os impostos não estão incluídos. Ative a estimativa de imposto na guia Vender para uma comparação igual – apenas a recaptura pode representar uma diferença de cinco dígitos.
Refinanciar
Retire o dinheiro, mantenha a propriedade
Sacar
$194,000
Imposto sobre o ganho
$0
Dinheiro hoje
$194,000
Fluxo de caixa mensal
$0
Fluxo de caixa sobre 5 anos
$0
Patrimônio líquido em 5 anos
$133,741
Posição em 5 anos
$327,741
O saque e a receita de aluguel não estão ativados, então este lado não mostra nenhum caixa hoje e nenhum fluxo de caixa. Abra Adicionar análise de saque e aluguel na guia Refinanciar para uma comparação igual.
Diferença projetada sobre 5 anos
$57,911 a favor de refinanciamento
Manter os projetos imobiliários em andamento depois de contar o saque livre de impostos, o fluxo de caixa contínuo, a valorização e o pagamento do empréstimo.
O que esta projeção pressupõe. Os custos de venda são aplicados ao valor projetado da propriedade, de modo que ambos os caminhos são comparados líquidos do custo de realizá-los, mas o imposto sobre uma venda futura não é modelado – sua base nesse ponto depende da depreciação que você ainda não tomou. O produto da venda é mantido em dinheiro, em vez de reinvestido; se você os colocar em outra propriedade ou no mercado, o caminho de venda melhora em qualquer retorno. A depreciação é aplicada uniformemente a cada ano, os aluguéis e as despesas são mantidos fixos e uma troca 1031 (que pode diferir totalmente o imposto sobre a venda) não é modelada. Trate o resultado como uma comparação direcional, não como consultoria tributária ou de investimento.
Venda e refinanciamento não são tributados da mesma forma
Esta é a parte que as calculadoras de venda de imóveis ao consumidor deixam de fora e geralmente decide a resposta. Quando você vende um aluguel, você realiza o ganho, então o IRS recaptura cada dólar de depreciação que você reivindicou em até 25% e, em seguida, tributa o ganho restante de acordo com sua taxa de ganhos de capital de longo prazo. Quando você refinancia, o dinheiro é o produto do empréstimo e não um ganho – ele chega isento de impostos e você mantém a propriedade valorizando, amortizando e produzindo aluguel.
Uma propriedade com $ 400.000 de patrimônio não lhe entrega $ 400.000 de qualquer maneira. Execute os dois caminhos antes de ligar para um agente.
Custos de vendas agrupados por fase
Preparação e reparo, custos de manutenção no mercado e, em seguida, fechamento - cada custo mostrado em dólares e como uma porcentagem do preço de venda, para que você possa ver para onde o dinheiro realmente vai.
Recuperação da depreciação, não ignorada
O bloqueio de impostos opcional estima o ganho §1250 não capturado em 25% mais ganhos de capital em 0/15/20%, portanto, o valor da receita líquida é aquele que realmente chega ao banco.
Ponto de equilíbrio em meses
Seu pagamento atual em relação ao novo, quanto tempo a poupança mensal leva para cobrir as taxas de refinanciamento e o que a alteração causa nos juros totais ao longo da vida do empréstimo.
Saque e DSCR, opcional
Pedindo emprestado mais do que você deve? Veja o dinheiro livre de impostos que ele libera, quanto do seu capital investido volta e se a propriedade ainda compensa 1,25 DSCR do credor no novo pagamento.
Como calcular o lucro líquido da venda de uma casa
Comece com um preço de venda realista
Use o preço de fechamento de propriedades comparáveis, não o preço pedido. Exagerar isso inflaciona todos os números posteriores, uma vez que os custos de comissão e de fechamento são porcentagens disso.
Adicione custos de preparação e reparo
Tudo gasto para preparar a casa para listagem - melhorias, manutenção diferida, limpeza profunda, preparação, fotografia. Esta fase dura cerca de 35 dias em média.
Adicione o custo de mantê-lo no mercado
Pagamentos de hipotecas, serviços públicos, seguros e taxas HOA que você continua pagando enquanto a casa permanece listada, além de custos de mudança. As casas têm em média cerca de 68 dias no mercado.
Adicione custos de fechamento
Comissão do agente (historicamente 5–6%, mais negociável desde o acordo NAR de 2024), concessões ao comprador, taxas de título e garantia e impostos de transferência. O fechamento em si dura em média cerca de 45 dias.
Subtraia o pagamento da hipoteca
O saldo restante total que seu credor coleta no fechamento, incluindo qualquer segunda hipoteca ou HELOC. O que resta são os seus rendimentos líquidos na mesa de encerramento.
Em seguida, subtraia o imposto sobre o ganho
Para uma propriedade de investimento, esta é a etapa que importa, e aquela que as calculadoras do consumidor pulam. A recuperação da depreciação em 25% vem primeiro, depois os ganhos de capital de longo prazo sobre o que sobrar.
Quando o refinanciamento realmente se paga?
Divida suas taxas de refinanciamento pela economia mensal e você obterá o ponto de equilíbrio – o mês em que o refinanciamento para de custar e começa a pagar. Taxas de US$ 6.000 contra US$ 300 economizados por mês significam 20 meses. Venda ou refinancie novamente antes disso e você perderá dinheiro na transação.
O ponto de equilíbrio por si só pode enganar. O refinanciamento de um empréstimo que você já completou há seis anos, com um novo prazo de 30 anos, estende sua dívida por esses seis anos. O pagamento mensal cai e o ponto de equilíbrio parece rápido, mas você ainda pode pagar mais juros no total. Esta calculadora também mostra a economia ao longo da vida, portanto, um novo prazo mais curto pode revelar a melhor opção.
Refinanciamento de saque e método BRRRR
Peça emprestado mais do que você deve atualmente e a diferença chegará a você em dinheiro. As propriedades de investimento têm limites mais rígidos do que as residências primárias - normalmente 70-75% do valor de avaliação contra 80% - e a maioria dos credores quer um DSCR de 1,25 ou melhor, o que significa que o rendimento operacional líquido da propriedade cobre o novo pagamento com uma almofada de 25%.
Para os investidores BRRRR o número que importa é o capital reciclado: saque dividido por tudo o que você investe. Reciclar 80% ou mais é um resultado forte; 100% ou mais significa que o negócio não lhe custou nada além de tempo e crédito. Ative a análise de saque na guia Refinanciar para ver essa porcentagem, o dinheiro restante na propriedade e seu DSCR no novo pagamento.
Refinanciamento de saque vs venda: o que sai na frente?
A guia Comparar projeta ambos os caminhos durante um período de retenção escolhido. A venda lhe dá dinheiro depois dos impostos hoje e encerra o fluxo de renda. O refinanciamento oferece hoje dinheiro livre de impostos, além de fluxo de caixa contínuo, valorização do valor total da propriedade e pagamento do empréstimo – mas deixa você com uma hipoteca maior.
O refinanciamento tende a vencer quando a propriedade ainda flui com o novo pagamento e você tem uma depreciação significativa para recuperar. A venda tende a ganhar quando o fluxo de caixa é negativo, o mercado local parece alto ou você possui o imóvel há pouco tempo. Se o imposto sobre vendas for o obstáculo, defina o preço de uma troca 1031 com seu CPA como terceira opção.
Perguntas frequentes
Devo vender ou refinanciar meu imóvel alugado?
Depende se a propriedade ainda merece seu sustento. O refinanciamento vence quando o caixa da propriedade flui no novo pagamento, você tem um patrimônio significativo e deve um imposto significativo sobre uma venda. Vender ganha quando o fluxo de caixa da propriedade é negativo, o mercado atingiu o pico, você tem pouca depreciação para recuperar ou simplesmente deseja sair do ativo. Esta calculadora modela os dois caminhos lado a lado, de modo que a compensação seja um número e não um palpite.
Como calculo o lucro líquido da venda de um imóvel alugado?
Comece com o preço de venda esperado e, em seguida, subtraia o trabalho de preparação e reparo, os custos de manutenção no mercado, os custos de fechamento e o pagamento restante da hipoteca. Para uma propriedade de investimento, subtraia também o imposto sobre o ganho – a etapa que a maioria das calculadoras de venda de imóveis ao consumidor deixa de fora.
Quanto tempo leva para atingir o ponto de equilíbrio de um refinanciamento?
Divida o total das taxas de refinanciamento pelo valor que o novo empréstimo reduz seu pagamento mensal. Taxas de US$ 6.000 contra uma economia mensal de US$ 300 significam um ponto de equilíbrio de 20 meses. Se você espera vender ou refinanciar novamente antes disso, a transação perderá dinheiro.
O refinanciamento pode reduzir meu pagamento, mas ainda assim me custar dinheiro?
Sim. O refinanciamento de uma hipoteca que já tem vários anos para um novo prazo de 30 anos pode adicionar anos de pagamentos. O valor mensal pode cair enquanto os juros totais vitalícios aumentam. Esta calculadora relata a economia vitalícia juntamente com a economia mensal para que você possa ver ambas.
O que é recaptura de depreciação e quanto devo?
Quando você vende um aluguel, a parte do seu ganho igual à depreciação reivindicada é o ganho não recuperado da seção 1250, tributado a uma alíquota federal máxima de 25%. Qualquer ganho acima dessa parcela é tributado de acordo com a taxa de ganhos de capital de longo prazo. O IRS pode recuperar a depreciação que você tinha direito, mesmo que não a tenha reivindicado.
O dinheiro de um refinanciamento de saque é tributável?
Não. Um refinanciamento de saque é um empréstimo, não um ganho realizado, portanto os rendimentos não são rendimentos tributáveis. A desvantagem é que você contrai uma dívida e deve saldá-la com a renda da propriedade.
Quanto posso sacar no refinanciamento de um imóvel alugado?
As propriedades de investimento são normalmente limitadas a cerca de 70–75% LTV. Seu saque é o valor do novo empréstimo menos o pagamento existente e os custos de fechamento de refinanciamento. Muitos credores também desejam um DSCR de 1,25 ou melhor.
O que é um bom resultado de refinanciamento BRRRR?
Reciclar 80% ou mais do dinheiro que você investe é considerado um BRRRR forte. Reciclar 100% ou mais significa que a propriedade não lhe custará nada além de tempo e crédito. Abaixo de cerca de 50%, uma grande parte do seu capital fica presa na propriedade.
O que é DSCR e por que isso é importante para um refinanciamento?
O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida é o lucro operacional líquido dividido pelo serviço da dívida. Um DSCR de 1,25 significa que a propriedade gera 25% mais receita do que os custos da hipoteca. Como um refinanciamento de saque aumenta o saldo do empréstimo, geralmente reduz DSCR.
Devo fazer uma troca 1031 em vez de vender imediatamente?
Uma troca 1031 pode adiar a recaptura da depreciação e ganhos de capital transferindo os rendimentos para outra propriedade de investimento por meio de um intermediário qualificado. Os prazos são rígidos, portanto, trate-os como uma terceira opção de precificação com seu CPA.
Esta calculadora requer uma conta?
Não. Cada cálculo é executado no seu navegador e nada é enviado para um servidor ou salvo. O uso é gratuito, sem inscrição.
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Esta calculadora produz estimativas para fins de planejamento, não para consultoria tributária ou de investimento. O imposto sobre uma venda depende de sua base, período de detenção, status de arquivamento, estado e depreciação anterior. Os impostos estaduais sobre o rendimento e as transferências, o imposto sobre o rendimento líquido do investimento de 3,8% e os períodos de detenção de curto prazo não são modelados. Revise os números com um CPA qualificado antes de agir de acordo com eles.
Seguem os números dos impostos federais IRS Tópico 409 (ganhos de capital e o máximo de 25% sobre o ganho da seção 1250 não capturado) e Instruções do formulário 8824 (prazos de troca semelhantes).
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