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¿Deberías vender o refinanciar tu propiedad de alquiler?
Calcula cuánto recibirías realmente al vender tras comisiones, cierre, cancelación del préstamo y recuperación de depreciación; compáralo con retirar efectivo libre de impuestos mediante una refinanciación y conservar la propiedad. Gratis, instantáneo y sin enviar datos.
Precio de venta e hipoteca
Lo que esperas obtener por la vivienda y el saldo que aún debes.
Precio de venta deseado*
Hipoteca pendiente
Costes estimados de preparación y reparación
Promedio de 35 días
Todo el trabajo necesario antes de publicar la vivienda.
Mejoras de la vivienda
$
%
Limpieza y preparación
$
%
Costes estimados durante la venta
Promedio de 68 días
Los costes directos de mantener la vivienda hasta el cierre.
Pagos hipotecarios mensuales
$
%
Mudanza
$
%
Gastos de cierre estimados
Promedio de 45 días
Los costes habituales de la operación, pagados al cierre.
Comisión del agente
$
%
Concesiones al comprador
$
%
Gastos de cierre
$
%
Impuestos
$
%
Ingresos netos estimados
$269,830
Precio de venta menos la hipoteca pendiente y todos los costes de venta.
Precio de venta deseado
$302,000
Hipoteca pendiente
$0
Costes de venta est. (10.65%)
− $32,170
Ingresos netos
$269,830
Desglose de costes
Preparación y reparación
Mejoras de la vivienda
$0
Limpieza y preparación
$6,000
En el mercado
Pagos hipotecarios mensuales
$0
Mudanza
$500
Cierre
Comisión del agente
$18,120
Concesiones al comprador
$3,020
Gastos de cierre
$1,510
Impuestos
$3,020
Costes totales de venta
$32,170
Tu préstamo actual
Describe la hipoteca tal como se contrató. A partir de estos datos se calculan el saldo actual y el tiempo restante.
Importe del préstamo actual*
Tasa de interés*
Plazo actual (meses)*
Año de originación*
El nuevo préstamo
La refinanciación que te han ofrecido.
Importe del nuevo préstamo*
Nueva tasa de interés*
Nuevo plazo (meses)*
Gastos de refinanciación
La refinanciación podría ahorrarte
$225/mes
Diferencia entre tu pago actual y el nuevo.
Ahorro mensual
$225/mes
Pago actual
$1,272
Nuevo pago
$1,047
Punto de equilibrio
5 meses
Costes
− $1,000
Diferencia de pagos de por vida
-$11,426
…incluido el efectivo recibido
$182,574
Pagas menos cada mes, pero $11,426 más en total. Reiniciar el plazo alarga el préstamo más allá de los 288 meses restantes. Un plazo nuevo más corto lo corrige.
Tu préstamo hoy
Saldo estimado
$184,290
Pagos realizados
72 de 360
Pagos restantes
288 meses
Supuestos de la proyección
La revalorización parte del precio de venta de $302,000 introducido en la pestaña Vender.
Periodo de tenencia (años)
Revalorización anual
Estas dos opciones no tributan igual. La venta realiza la ganancia, por lo que la recuperación de depreciación y las ganancias de capital salen de los ingresos. Una refinanciación con retiro de efectivo es un préstamo: recibes el dinero libre de impuestos y conservas la propiedad.
Vender
Recibe efectivo y sal
Ingresos netos
$269,830
Efectivo hoy
$269,830
Flujo de caja mensual
$0
Capital conservado
$0
Posición en 5 años
$269,830
Los impuestos no están incluidos. Activa la estimación fiscal en Vender para una comparación equivalente; solo la recuperación puede suponer cinco cifras.
Refinanciar
Retira efectivo y conserva la propiedad
Efectivo retirado
$194,000
Impuesto sobre la ganancia
$0
Efectivo hoy
$194,000
Flujo de caja mensual
$0
Flujo de caja durante 5 años
$0
Capital en 5 años
$133,741
Posición en 5 años
$327,741
El retiro de efectivo y los ingresos por alquiler no están activados, así que no se muestra efectivo hoy ni flujo de caja. Abre el análisis de retiro de efectivo en Refinanciar.
Diferencia proyectada durante 5 años
$57,911 a favor de refinanciar
Conservar la propiedad queda por delante al contar el efectivo libre de impuestos, el flujo de caja, la revalorización y la amortización.
Supuestos de esta proyección. Los costes de venta se aplican al valor futuro, pero no se modelan los impuestos de una venta futura. Los ingresos de la venta se mantienen en efectivo y no se reinvierten. La revalorización es uniforme, alquileres y gastos se mantienen constantes y no se modela un intercambio 1031. Usa el resultado como orientación, no como asesoramiento fiscal o de inversión.
Vender y refinanciar no tributan de la misma forma
Las calculadoras de venta suelen omitir la parte decisiva. Al vender un alquiler realizas la ganancia: el IRS recupera la depreciación hasta el 25% y grava el resto a tu tasa de ganancias de capital. Al refinanciar, el dinero es un préstamo, llega libre de impuestos y conservas la revalorización, la amortización y el alquiler.
Una propiedad con $400,000 de capital no te entrega $400,000 de ninguna de las dos formas. Compara ambas antes de llamar a un agente.
Costes de venta por fase
Preparación y reparación, mantenimiento en el mercado y cierre, cada coste en dólares y como porcentaje del precio.
Recuperación de depreciación incluida
El bloque fiscal estima la ganancia §1250 hasta el 25% y las ganancias de capital al 0/15/20%.
Punto de equilibrio en meses
Compara pagos, tiempo para recuperar los gastos y efecto sobre los intereses de por vida.
Retiro de efectivo y DSCR opcionales
Consulta el efectivo libre de impuestos, el capital recuperado y si la propiedad supera un DSCR de 1.25.
Cómo calcular los ingresos netos de una venta
Parte de un precio realista
Usa precios de cierre de propiedades comparables, no el precio anunciado. Exagerarlo infla todos los cálculos posteriores.
Añade preparación y reparaciones
Incluye mejoras, mantenimiento aplazado, limpieza, puesta en escena y fotografía. Esta fase dura unos 35 días de media.
Añade el coste durante la venta
Hipoteca, servicios, seguro, HOA y mudanza mientras la vivienda está anunciada. El promedio es de unos 68 días.
Añade los gastos de cierre
Comisión, concesiones, título, depósito e impuestos de transmisión. El cierre tarda unos 45 días de media.
Resta la cancelación hipotecaria
Resta todo el saldo que cobra el prestamista, incluida una segunda hipoteca o HELOC.
Resta los impuestos sobre la ganancia
En una propiedad de inversión, aplica primero la recuperación hasta el 25% y después las ganancias de capital a largo plazo.
¿Cuándo se amortiza una refinanciación?
Divide los gastos por el ahorro mensual. $6,000 de gastos con $300 de ahorro equivalen a 20 meses. Si vendes o refinancias antes, pierdes dinero.
El equilibrio puede engañar. Reiniciar una hipoteca ya avanzada con un nuevo plazo de 30 años reduce el pago, pero puede aumentar el interés total. Por eso la calculadora también muestra el ahorro de por vida.
Refinanciación con retiro de efectivo y método BRRRR
Si pides más de lo que debes, recibes la diferencia. Las propiedades de inversión suelen limitarse al 70–75% de LTV y muchos prestamistas exigen un DSCR de 1.25.
En BRRRR importa el capital reciclado. Recuperar al menos el 80% es un resultado sólido; el 100% libera todo el capital. Activa el análisis para ver el porcentaje, el efectivo inmovilizado y el DSCR.
Retirar efectivo o vender: ¿qué opción gana?
Comparar proyecta ambas opciones durante el periodo elegido. Vender da efectivo después de impuestos y termina los ingresos; refinanciar da efectivo libre de impuestos, flujo, revalorización y amortización, pero mantiene una deuda mayor.
Refinanciar suele ganar si la propiedad conserva flujo de caja y la venta generaría mucha recuperación. Vender suele ganar con flujo negativo o un mercado alto. Considera también un intercambio 1031 con tu asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Debo vender o refinanciar mi propiedad de alquiler?
Depende del flujo de caja, el capital y los impuestos de la venta. Refinanciar suele ganar cuando la propiedad sigue produciendo; vender, cuando pierde dinero o quieres salir del activo. La calculadora convierte la decisión en cifras.
¿Cómo calculo los ingresos netos de una venta?
Resta al precio esperado la preparación, el mantenimiento durante la venta, el cierre, la hipoteca pendiente y, en una inversión, los impuestos sobre la ganancia.
¿Cuánto tarda una refinanciación en alcanzar el equilibrio?
Divide los gastos totales por el ahorro mensual. $6,000 entre $300 son 20 meses. Si vuelves a vender o refinanciar antes, la operación pierde dinero.
¿Puede bajar mi pago y aun así costarme más?
Sí. Empezar un nuevo plazo de 30 años puede añadir años de pagos. El pago mensual baja mientras el interés total aumenta; compara ambas cifras.
¿Qué es la recuperación de depreciación?
Al vender un alquiler, la parte de la ganancia igual a la depreciación puede tributar hasta el 25%. El resto tributa a la tasa de ganancias de capital a largo plazo.
¿Tributa el efectivo de una refinanciación?
No. Es un préstamo, no una ganancia realizada. A cambio, asumes deuda que debe pagarse con los ingresos de la propiedad.
¿Cuánto efectivo puedo retirar?
Las propiedades de inversión suelen limitarse a un LTV del 70–75%. Resta del nuevo préstamo el saldo existente y los gastos. Muchos prestamistas exigen DSCR de 1.25.
¿Qué es un buen resultado BRRRR?
Reciclar el 80% o más del efectivo invertido es sólido; el 100% recupera todo tu capital. Por debajo del 50%, queda mucho dinero inmovilizado.
¿Qué es DSCR y por qué importa?
Es el ingreso operativo neto dividido por el servicio de la deuda. Un DSCR de 1.25 significa un 25% más de ingreso que de coste hipotecario.
¿Conviene un intercambio 1031?
Puede diferir la recuperación y las ganancias de capital al reinvertir mediante un intermediario cualificado. Los plazos son estrictos; valóralo con tu asesor fiscal.
¿Necesito una cuenta?
No. Los cálculos se ejecutan en tu navegador, no se envían ni guardan y son gratuitos.
Herramientas y lecturas relacionadas
Calculadora DSCR
Comprueba si la propiedad supera el mínimo de cobertura del prestamista.
Calculadora de amortización
Consulta el calendario completo y la reducción del nuevo préstamo.
Calculadora fiscal STR
Estima ahorros fiscales por depreciación adicional y segregación de costes.
Calculadora fiscal de alquiler
Modela los impuestos anuales antes de conservar o vender.
Seguimiento de participación material
Registra las horas del IRS que permiten compensar ingresos activos.
Calculadora de Airbnb
Comprueba cuánto podría generar la propiedad como alquiler de corta duración.
Esta calculadora ofrece estimaciones de planificación, no asesoramiento fiscal o de inversión. Los impuestos dependen de tu base, periodo, situación, estado y depreciación. No se modelan impuestos estatales, el NIIT del 3.8% ni periodos cortos. Revisa las cifras con un profesional.
Las cifras fiscales federales siguen el Tema 409 del IRS (ganancias de capital y máximo del 25% para la ganancia §1250 no recuperada) y las instrucciones del Formulario 8824 (plazos de intercambios de bienes similares).
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