Subiaco

Według stanu na czerwiec 2026 r. w Rome, Tivoli i Frascati znajduje się 1,006 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 16% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni obiekt typu Airbnb lub VRBO w Tivoli generuje €9K rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają €23K/rok, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają €3K/rok. Znaczna rozpiętość przychodów sugeruje, że zyski rynkowe są silnie skoncentrowane, a najlepsze oferty przejmują nieproporcjonalnie dużą część popytu, pomimo ogólnego spadku dostępnych zasobów o 16%.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Tivoli. Średni roczny przychód wynosi €9K przy obłożeniu na poziomie 24%. Najlepiej radzące sobie obiekty zarabiają do €23K rocznie. Ta różnica w wynikach pokazuje, że choć podstawowe obłożenie pozostaje skromne, część rynku skutecznie radzi sobie z obecnym spadkiem podaży i popytu, osiągając znaczące zyski.

Średni wskaźnik obłożenia dla Airbnb i VRBO w Tivoli wynosi 24%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości €115, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) w wysokości €18 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Tivoli, osiągając roczny przychód na poziomie €22K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Tivoli. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji w obszarze Tivoli. Rome: Umiarkowane. Obowiązkowa rejestracja CIN, wymagane pobieranie opłaty klimatycznej. Umiarkowane egzekwowanie przepisów z okresowymi kontrolami i karami za niezarejestrowane nieruchomości. Tivoli: Umiarkowane. Wymagana regionalna rejestracja CIN w Lazio, pobieranie opłaty klimatycznej. Lekkie do umiarkowanego egzekwowanie przepisów, mniej kontroli niż w Rome. Frascati: Umiarkowane. Obowiązkowa rejestracja CIN w Lazio, wymagane opłacanie podatku turystycznego. Lekkie egzekwowanie przepisów, ograniczone zasoby miejskie do monitorowania zgodności. Zawsze weryfikuj aktualne przepisy u władz lokalnych i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Tivoli wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 16% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 6%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Zsynchronizowany spadek zarówno podaży, jak i przychodów sugeruje, że rynek naturalnie się stabilizuje w miarę wycofywania się operatorów, co potencjalnie zapobiega głębszej korekcie wyceny.

Uruchomienie około stycznia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letniego (szczyt w kwietniu). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o -1% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, gdy dominują ugruntowane oferty, lub w wolnych miesiącach (listopad-luty), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Tivoli to: Kuchnia (94%), TV (88%), Ogrzewanie (80%), Klimatyzacja (71%), Pralka (65%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Basen, Pralka, Jacuzzi, przy czym obiekty z basenem zarabiają około 137% więcej (€44K/rok vs €19K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Tivoli w ciągu ostatnich 12 miesięcy: Maj: €517, Czerwiec: €528, Lipiec: €533, Sierpień: €663, Wrzesień: €612, Październik: €658, Listopad: €467, Grudzień: €659, Styczeń: €423, Luty: €374, Marzec: €521, Kwiecień: €724. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia cena za nocleg w Tivoli wynosi €115, co oznacza wzrost o 25% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty z 1 sypialnią kosztują średnio €90/noc, z 2 sypialniami €113/noc, z 3 sypialniami €174/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio €355/noc. Ceny osiągają szczyt w sierpniu, a najniższe są w maju.

Goście w Tivoli dokonują rezerwacji średnio z 26-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 28% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-pokojowe: 23 dni, 2-pokojowe: 27 dni, 3-pokojowe: 31 dni, 4+ pokojowe: 37 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku na rynku Airbnb i VRBO w Tivoli odnotowano następujące zmiany: podaż spadła o 16%, przychód z oferty zmniejszył się o 6%, obłożenie spadło o 10%, średnie stawki za noc wzrosły o 25%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 28%. Zmiany te wskazują na przejście w stronę bardziej impulsywnych, droższych rezerwacji, gdzie ograniczona dostępność wymusza na gościach krótsze cykle planowania.

W Tivoli sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy poniedziałek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w sobotę, a najniższe są we wtorek. W weekendy obłożenie jest o 18% wyższe niż w dni powszednie.