Varginha

Na dzień czerwca 2026 r., Lavras, São João del-Rei, Tiradentes mają 943 aktywne ogłoszenia Airbnb i VRBO. Stanowi to wzrost o 1% w stosunku do roku poprzedniego.

Średnia nieruchomość Airbnb lub VRBO w Lavras generuje R$43K rocznie. Nieruchomości o wysokiej wydajności zarabiają R$157K/rok, podczas gdy nieruchomości o niskiej wydajności zarabiają R$14K/rok. Przy minimalnym wzroście podaży, ale spadającym przychodzie rok do roku i 19% obłożeniu, rynek wykazuje stagnację popytu w stosunku do dostępnych zasobów. Luka 11x w wydajności między wysokimi a niskimi zarobkami sugeruje znaczące różnice operacyjne lub pozycjonowania, a nie szerokie ograniczenia rynkowe.

"Airbnb i VRBO mogą być rentowne w Lavras. Średni roczny przychód wynosi R$43K przy 19% obłożeniu. Nieruchomości o wysokiej wydajności zarabiają do R$157K/rok. Rynek wykazuje minimalny wzrost podaży ze stabilnymi trendami przychodów, wskazując na stabilne, ale konkurencyjne warunki, gdzie duża luka wydajności sugeruje znaczące zróżnicowanie między nieruchomościami, a nie ograniczenia na całym rynku."

Średnia stopa obłożenia dla Airbnb i VRBO w Lavras wynosi 19%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką noclegową R$585, daje RevPAR (przychód na dostępny pokój) R$99 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najsilniejsze wyniki w Lavras, z rocznym przychodem R$87K. Te nieruchomości najefektywniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Lavras. Wydajność nieruchomości znacznie się różni w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na terenie Lavras. Nie posiadam wiarygodnych, aktualnych danych dotyczących przepisów wynajmu krótkoterminowego lub rzeczywistości egzekwowania ich w tych konkretnych brazylijskich gminach (Lavras, São João del-Rei i Tiradentes w stanie Minas Gerais). Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Brazylii różnią się znacznie w zależności od gminy, a informacje dotyczące egzekwowania przepisów w mniejszych miastach są szczególnie trudne do weryfikacji. Zalecam bezpośredni kontakt z sekretariatem każdego miasta (Secretaria Municipal) w celu uzyskania aktualnych wymagań. Zawsze weryfikuj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne pozwolenia przed rozpoczęciem działalności wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Lavras wykazuje obecnie zbilansowane warunki. Podaż wzrosła o 1% rok do roku, podczas gdy RevPAR spadł o 3%. Wskazuje to na zbilansowaną dynamikę podaży i popytu. Znaczna różnica między średnim przychodem ($42,526) a najlepszymi wynikami ($156,540) sugeruje znaczne zróżnicowanie wydajności między nieruchomościami, podczas gdy niska stopa obłożenia na poziomie 19% wskazuje na znaczną niewykorzystaną pojemność na rynku.

Uruchomienie około września, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu zimowego (grudzień to szczyt). To timing przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 8% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w sezonie szczytowym, gdy dominują ugruntowane ogłoszenia, lub w miesiącach słabych (lipiec-sierpień), gdy zdobywanie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach Lavras to: Kitchen (96%), Tv (92%), Bbq (71%), Pets Allowed (69%), Private Yard (57%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Sauna, Pool, Bbq, przy czym nieruchomości z Sauna zarabiają około 223% więcej (R$308K/rok vs R$95K/rok).

Szacunkowy przychód miesięczny na jedno ogłoszenie w Lavras w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: R$2K, czerwiec: R$2K, lipiec: R$2K, sierpień: R$1K, wrzesień: R$2K, październik: R$3K, listopad: R$3K, grudzień: R$5K, styczeń: R$5K, luty: R$4K, marzec: R$2K, kwiecień: R$5K. Liczby te opierają się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożony przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia ogólna stawka nocna w Lavras wynosi R$585, wzrost o 8% rok do roku. Według wielkości nieruchomości: nieruchomości 1-sypialniowe średnio R$270/noc, nieruchomości 2-sypialniowe średnio R$339/noc, nieruchomości 3-sypialniowe średnio R$510/noc, nieruchomości 4+ sypialniowe średnio R$1K/noc. Stawki osiągają szczyt w grudniu i są najniższe w czerwcu.

Goście w Lavras rezerwują średnio 26 dni wcześniej, co stanowi spadek o 12% w stosunku do roku ubiegłego. Według wielkości nieruchomości: 1-sypialnia: 21 dni, 2-sypialnia: 24 dni, 3-sypialnia: 26 dni, 4+ sypialnia: 33 dni. Większe nieruchomości mają dłuższe okresy rezerwacji, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Lavras Airbnb i VRBO zanotował następujące zmiany: podaż wzrosła o 1%, przychód na listing spadł o 3%, obłożenie spadło o 13%, średnie stawki noclegowe wzrosły o 8%, a czas wyprzedzenia rezerwacji spadł o 12%. Kombinacja rosnących stawek przy spadającym obłożeniu i skróconych oknach rezerwacji sugeruje, że gospodarze konkurują bardziej o mniejszą liczbę rezerwacji, podczas gdy duża różnica między przychodami średnimi ($42,526) a szczytowymi ($156,540) wskazuje na wysoce nierównomierną wydajność rynku.

W Lavras, sobota ma największy popyt na rezerwacje, a wtorek najmniejszy. Stawki noclegowe osiągają szczyt w piątek i są najniższe we wtorek. Weekendy wykazują 51% wyższą obłożenie niż dni robocze.