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Devriez-vous vendre ou refinancer votre bien locatif ?
Déterminez ce que vous obtiendriez réellement d'une vente - après commission, frais de clôture, remboursement du prêt et récupération de l'amortissement que la plupart des calculateurs ignorent - puis comparez-le au retrait d'argent non imposable via un refinancement et la conservation de la propriété. Gratuit, instantané et rien ne quitte votre navigateur.
Prix de vente et hypothèque
Le prix auquel vous vous attendez à ce que la maison soit vendue et le solde restant dû.
Prix de vente souhaité*
Prêt hypothécaire restant dû
Coûts estimés de préparation et de réparation
Moyenne 35 jours
Tout le travail que vous devez effectuer avant d’être prêt à lister.
Amélioration de l'habitat
$
%
Nettoyage et préparation
$
%
Coûts estimés sur le marché
Moyenne 68 jours
Les frais engagés pour transporter la maison jusqu'à sa fermeture.
Versements hypothécaires mensuels
$
%
Mobile
$
%
Frais de clôture estimés
Moyenne 45 jours
Les frais standards de la transaction, payés à la clôture.
Commission d'agent
$
%
Vendre des concessions
$
%
Frais de clôture
$
%
Impôts
$
%
Produit net estimé
$269,830
Prix de vente moins le solde de votre hypothèque et tous les frais de vente.
Prix de vente souhaité
$302,000
Prêt hypothécaire restant dû
$0
HNE. frais de vente (10.65%)
− $32,170
Produit net
$269,830
Répartition des coûts
Préparation et réparation
Amélioration de l'habitat
$0
Nettoyage et préparation
$6,000
Sur le marché
Versements hypothécaires mensuels
$0
Mobile
$500
Clôture
Commission d'agent
$18,120
Vendre des concessions
$3,020
Frais de clôture
$1,510
Impôts
$3,020
Frais de vente totaux
$32,170
Votre prêt actuel
Décrivez l'hypothèque telle qu'elle a été rédigée. Le solde que vous devez aujourd’hui et le temps qu’il vous reste sont tous deux calculés à partir de ceux-ci.
Montant actuel du prêt*
Taux d'intérêt*
Durée actuelle (mois)*
Année d'origine*
Le nouveau prêt
Le refinancement qui vous est proposé.
Montant du nouveau prêt*
Nouveau taux d'intérêt*
Nouveau mandat (mois)*
Frais de refinancement
Le refinancement pourrait vous faire économiser
$225 /mois
Différence entre votre paiement actuel et le nouveau.
Économies mensuelles
$225 /mois
Paiement actuel
$1,272
Nouveau paiement
$1,047
Seuil de rentabilité
5 mois
Frais
− $1,000
Différence de paiement à vie
-$11,426
…y compris les espèces reçues
$182,574
Baisse chaque mois, mais $11,426 plus au total. Le redémarrage de l'horloge étend le prêt au-delà des mois 288 restants sur votre prêt actuel. Un nouveau mandat plus court corrige ce problème.
Votre prêt aujourd'hui
Solde estimé
$184,290
Paiements effectués
72 sur 360
Paiements restants
288 mois
Hypothèses de projection
L'appréciation court à partir du prix de vente $302,000 saisi dans l'onglet Vendre.
Période de détention (années)
Appréciation annuelle
Ces deux voies ne sont pas taxées de la même manière. La vente réalise votre gain, donc la récupération de l'amortissement et les gains en capital proviennent du produit. Un refinancement avec retrait d’argent est un prêt : l’argent vous parvient en franchise d’impôt et vous conservez la propriété. Cette différence vaut généralement plus que ce que le prix de vente global suggère.
Vendre
Encaissez, partez
Produit net
$269,830
Cash aujourd'hui
$269,830
Flux de trésorerie mensuel
$0
Capitaux propres conservés
$0
Position dans 5 ans
$269,830
Les taxes ne sont pas incluses. Activez l'estimation de la taxe dans l'onglet Vendre pour une comparaison à l'identique : la récupération à elle seule peut représenter une différence à cinq chiffres.
Refinancer
Retirez de l'argent, conservez la propriété
Encaissement
$194,000
Impôt sur le gain
$0
Cash aujourd'hui
$194,000
Flux de trésorerie mensuel
$0
Flux de trésorerie sur 5 ans
$0
Participation dans 5 ans
$133,741
Position dans 5 ans
$327,741
Les retraits d'argent et les revenus locatifs ne sont pas activés, donc ce côté ne montre ni liquidités ni flux de trésorerie aujourd'hui. Ouvrez Ajouter une analyse de retrait et de location dans l'onglet Refinancement pour une comparaison à l'identique.
Différence projetée par rapport à 5 ans
$57,911 en faveur de refinancement
Maintenir les projets immobiliers en avant une fois que vous comptez les retraits d’argent non imposables, les flux de trésorerie continus, l’appréciation et le remboursement du prêt.
Ce que suppose cette projection. Les coûts de vente sont appliqués à la valeur projetée de la propriété, de sorte que les deux chemins sont comparés nets du coût de leur réalisation, mais la taxe sur une vente future n'est pas modélisée - votre base à ce stade dépend de l'amortissement que vous n'avez pas encore pris. Le produit de la vente est conservé en espèces plutôt que réinvesti ; si vous les placez dans une autre propriété ou sur le marché, le chemin de vente s'améliore selon le rendement. La plus-value est appliquée uniformément chaque année, les loyers et les dépenses sont maintenus stables et un échange 1031 (qui peut reporter entièrement la taxe sur la vente) n'est pas modélisé. Traitez le résultat comme une comparaison directionnelle, et non comme un conseil fiscal ou d’investissement.
La vente et le refinancement ne sont pas imposés de la même manière
C’est la partie que les calculateurs de vente de maison aux consommateurs oublient, et c’est généralement elle qui décide de la réponse. Lorsque vous vendez une location, vous réalisez le gain, de sorte que le IRS récupère chaque dollar de dépréciation que vous avez réclamé jusqu'à 25 %, puis impose le gain restant à votre taux de gains en capital à long terme. Lorsque vous refinancez, l’argent est le produit d’un prêt plutôt qu’un gain : il arrive en franchise d’impôt et vous continuez à apprécier, à amortir et à produire un loyer.
Une propriété avec 400 000 $ de valeur nette ne vous rapporte pas 400 000 $ de toute façon. Exécutez les deux chemins avant d’appeler un agent.
Frais de vente regroupés par phase
Préparation et réparation, frais de port sur le marché, puis clôture : chaque coût est indiqué en dollars et en pourcentage de votre prix de vente, afin que vous puissiez voir où va réellement l'argent.
La récupération de l'amortissement, non ignorée
Le bloc fiscal facultatif estime le gain §1250 non récupéré à 25 % plus les gains en capital à 0/15/20 %, de sorte que le chiffre de votre produit net est celui qui atterrit réellement à la banque.
Seuil de rentabilité en mois
Votre paiement actuel par rapport au nouveau, combien de temps l'épargne mensuelle prend pour couvrir les frais de refinancement et quel effet le changement a sur les intérêts totaux sur la durée du prêt.
Retrait et DSCR, en option
Vous empruntez plus que ce que vous devez ? Vérifiez les liquidités non imposables qu'il libère, la part de votre capital investi qui revient et si la propriété compense toujours les 1,25 DSCR d'un prêteur lors du nouveau paiement.
Comment calculer le produit net d'une vente de maison
Partez d’un prix de vente réaliste
Utilisez les prix de clôture des propriétés comparables, et non votre prix demandé. Exagérer ce chiffre gonfle tous les chiffres en aval, puisque les commissions et les frais de clôture en représentent tous deux des pourcentages.
Ajoutez des frais de préparation et de réparation
Tout ce qui a été dépensé pour préparer la maison à être répertoriée : améliorations, entretien différé, nettoyage en profondeur, mise en scène, photographie. Cette phase dure environ 35 jours en moyenne.
Ajoutez le coût de sa mise sur le marché
Paiements hypothécaires, services publics, assurances et cotisations HOA que vous continuez à payer pendant que la maison est inscrite, plus les frais de déménagement. Les maisons restent en moyenne sur le marché pendant environ 68 jours.
Ajouter les frais de clôture
Commission d'agent (historiquement 5 à 6 %, plus négociable depuis le règlement NAR de 2024), concessions de l'acheteur, frais de titre et de séquestre et taxes de transfert. La fermeture elle-même dure en moyenne environ 45 jours.
Soustraire le remboursement de l'hypothèque
Le solde total restant que votre prêteur perçoit à la clôture, y compris toute deuxième hypothèque ou HELOC. Ce qui reste, c'est votre produit net à la table de clôture.
Soustrayez ensuite l'impôt sur le gain
Pour un immeuble de placement, c’est l’étape qui compte, et celle que les calculateurs de consommation ignorent. La récupération de l'amortissement à 25 % vient en premier, puis les plus-values à long terme sur ce qui reste.
Quand le refinancement est-il réellement rentable ?
Divisez vos frais de refinancement par l'économie mensuelle et vous obtenez le seuil de rentabilité – le mois où le refinancement cesse de vous coûter et commence à payer. Des frais de 6 000 $ contre 300 $ par mois économisés signifient 20 mois. Vendez ou refinancez à nouveau avant cette date et vous perdez de l'argent sur la transaction.
Le seuil de rentabilité à lui seul peut induire en erreur. Le refinancement d'un prêt que vous avez déjà contracté depuis six ans sur une nouvelle durée de 30 ans allonge votre dette de ces six années. Le paiement mensuel diminue et le seuil de rentabilité semble rapide, mais vous pouvez toujours payer des intérêts plus élevés au total. Ce calculateur affiche également les économies à vie, donc une nouvelle durée plus courte peut révéler la meilleure option.
Refinancement cash-out et méthode BRRRR
Empruntez plus que ce que vous devez actuellement et la différence vous revient sous forme d’argent liquide. Les immeubles de placement sont plafonnés plus étroitement que les résidences principales – généralement 70 à 75 % de la valeur estimative contre 80 % – et la plupart des prêteurs veulent un DSCR de 1,25 ou mieux, ce qui signifie que le résultat opérationnel net de la propriété couvre le nouveau paiement avec un coussin de 25 %.
Pour les investisseurs BRRRR, le chiffre qui compte est le capital recyclé : les retraits divisés par tout ce que vous avez investi. Recycler 80 % ou plus est un résultat solide ; 100 % ou plus signifie que la transaction ne vous coûte que du temps et du crédit. Activez l'analyse des retraits dans l'onglet Refinancement pour voir ce pourcentage, l'argent restant dans la propriété et votre DSCR lors du nouveau paiement.
Refinancement avec retrait ou vente : qu'est-ce qui arrive en tête ?
L'onglet Comparer projette les deux chemins sur une période de détention que vous choisissez. La vente vous donne aujourd’hui de l’argent après impôt et met fin au flux de revenus. Le refinancement vous offre aujourd'hui des liquidités non imposables, ainsi que des flux de trésorerie continus, une appréciation de la valeur totale de la propriété et un remboursement du prêt, mais vous laisse payer un prêt hypothécaire plus important.
Le refinancement a tendance à être gagnant lorsque la propriété est encore encaissée au nouveau paiement et que vous avez une dépréciation importante à récupérer. La vente a tendance à être gagnante lorsque les flux de trésorerie sont négatifs, que le marché local semble élevé ou que vous avez été propriétaire de la propriété pendant une courte période. Si la taxe sur la vente est un obstacle, fixez le prix d'un échange 1031 avec votre CPA comme troisième option.
Foire aux questions
Dois-je vendre ou refinancer mon bien locatif ?
Cela dépend si la propriété mérite encore sa subsistance. Le refinancement est gagnant lorsque la propriété est encaissée au nouveau paiement, que vous disposez de capitaux propres importants et que vous devrez payer des impôts importants sur une vente. La vente est gagnante lorsque la propriété a un flux de trésorerie négatif, que le marché a atteint un sommet, que vous avez peu de dépréciation à récupérer ou que vous souhaitez simplement vous départir de l'actif. Cette calculatrice modélise les deux chemins côte à côte, de sorte que le compromis est un nombre plutôt qu'une intuition.
Comment calculer le produit net de la vente d’un bien locatif ?
Commencez par le prix de vente prévu, puis soustrayez les travaux de préparation et de réparation, les frais de possession sur le marché, les frais de clôture et le remboursement restant de votre prêt hypothécaire. Pour un immeuble de placement, soustrayez également l’impôt sur le gain – l’étape omise par la plupart des calculateurs de vente de maison aux consommateurs.
Combien de temps faut-il pour atteindre le seuil de rentabilité avec un refinancement ?
Divisez le total des frais de refinancement par le montant selon lequel le nouveau prêt réduit votre paiement mensuel. Des frais de 6 000 $ contre une économie mensuelle de 300 $ signifient un équilibre sur 20 mois. Si vous envisagez de vendre ou de refinancer à nouveau avant cette date, la transaction perd de l'argent.
Le refinancement peut-il réduire mon paiement tout en me coûtant de l’argent ?
Oui. Le refinancement d’un prêt hypothécaire vieux de plusieurs années sur une nouvelle durée de 30 ans peut ajouter des années de paiements. Le chiffre mensuel peut baisser tandis que les intérêts totaux à vie augmentent. Ce calculateur rapporte les économies à vie ainsi que les économies mensuelles afin que vous puissiez voir les deux.
Qu’est-ce que la récupération de l’amortissement et combien dois-je ?
Lorsque vous vendez une location, la partie de votre gain égale à l'amortissement réclamé est un gain non récupéré au titre de l'article 1250, imposé à un taux fédéral maximum de 25 %. Tout gain supérieur à cette partie est imposé au taux de vos gains en capital à long terme. Le IRS peut récupérer l’amortissement auquel vous aviez droit même si vous ne l’avez pas réclamé.
L’argent provenant d’un refinancement avec retrait est-il imposable ?
Non. Un refinancement avec retrait de fonds est un prêt et non un gain réalisé, le produit ne constitue donc pas un revenu imposable. Le compromis est que vous contractez une dette et que vous devez la rembourser à partir des revenus de la propriété.
Combien puis-je encaisser sur le refinancement d’un bien locatif ?
Les immeubles de placement sont généralement limités à environ 70 à 75 % LTV. Votre retrait correspond au montant du nouveau prêt moins vos remboursements existants et les frais de clôture du refinancement. De nombreux prêteurs souhaitent également un DSCR de 1,25 ou mieux.
Qu'est-ce qu'un bon résultat de refinancement BRRRR ?
Recycler 80 % ou plus de l’argent que vous investissez est considéré comme un excellent BRRRR. Recycler 100 % ou plus signifie que la propriété ne vous coûte que du temps et du crédit. En dessous d’environ 50 %, une grande partie de votre capital reste piégée dans la propriété.
Qu'est-ce que DSCR et pourquoi est-ce important pour un refinancement ?
Le ratio de couverture du service de la dette correspond au résultat opérationnel net divisé par le service de la dette. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus de plus que les coûts hypothécaires. Étant donné qu’un refinancement avec retrait augmente le solde de votre prêt, il réduit généralement DSCR.
Dois-je faire un échange 1031 au lieu de vendre purement et simplement ?
Un échange 1031 peut différer la récupération de l’amortissement et les plus-values en transférant le produit dans un autre immeuble de placement par l’intermédiaire d’un intermédiaire qualifié. Les délais sont stricts, alors considérez-le comme une troisième option pour établir le prix avec votre CPA.
Cette calculatrice nécessite-t-elle un compte ?
Non. Chaque calcul s'exécute dans votre navigateur et rien n'est envoyé à un serveur ou enregistré. Son utilisation est gratuite et sans inscription.
Outils et lectures associés
Calculatrice DSCR
Vérifiez si la propriété efface le minimum de couverture du service de la dette d'un prêteur lors du nouveau prêt.
Calculateur d'amortissement
Consultez le calendrier de paiement complet et la rapidité avec laquelle le nouveau prêt sera remboursé.
Calculateur d'impôt STR
Estimez les économies de taxe de location à court terme grâce à l’amortissement des bonus et à la ségrégation des coûts.
Calculateur de taxe foncière locative
Modélisez le portrait fiscal annuel d’une location avant de décider de la conserver ou de la vendre.
Suivi de la participation matérielle
Enregistrez les heures IRS qui permettent aux pertes de location à court terme de compenser les revenus actifs.
Calculatrice Airbnb
Avant de vendre, vérifiez plutôt ce que la propriété pourrait rapporter en location à court terme.
Cette calculatrice produit des estimations à des fins de planification, et non des conseils fiscaux ou d'investissement. La taxe sur une vente dépend de votre base, de la période de détention, du statut de dépôt, de l'état et de l'amortissement antérieur. Les impôts sur le revenu et les mutations de l’État, l’impôt sur le revenu net des investissements de 3,8 % et les périodes de détention à court terme ne sont pas modélisés. Examinez les chiffres avec un CPA qualifié avant d’agir en conséquence.
Les chiffres de l'impôt fédéral suivent IRS Sujet 409 (gains en capital et maximum de 25 % sur les gains non récupérés de l'article 1250) et Instructions pour le formulaire 8824 (délais d'échange similaires).
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