Lisbon

Według stanu na maj 2026 r. w Lisbon, Cascais i Sintra znajduje się 11,102 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 12% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni obiekt typu Airbnb lub VRBO w Lisbon generuje €37K rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają €75K/rok, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają €15K/rok. Wyraźna dysproporcja między obiektami o wysokich i niskich dochodach sugeruje, że przychody są w dużej mierze skoncentrowane w ofertach premium, które prawdopodobnie korzystają ze specjalistycznego pozycjonowania lub lepszego zarządzania rentownością w warunkach malejącej podaży.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Lisbon. Średni roczny przychód wynosi €37K przy obłożeniu na poziomie 51%. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają do €75K rocznie. Wskaźnik obłożenia wynoszący 51% oraz znaczne zróżnicowanie przychodów wskazują na nierównomierne nasycenie rynku, gdzie najlepsze aktywa przejmują większość popytu pomimo ogólnego spadku całkowitej liczby ofert.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Lisbon wynosi 51%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc wynoszącą €163, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) w wysokości €67 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Lisbon, osiągając roczny przychód na poziomie €77K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Lisbon. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień oraz jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji w rejonie Lisbon. Lisbon: Umiarkowane. Rejestracja AL (Alojamento Local) jest obowiązkowa, wymagana jest platforma internetowa. Brak zasad dotyczących zamieszkiwania przez właściciela. Rejestracja zawieszona w obszarach nasyconych od 2023. Egzekwowanie przepisów wzrasta poprzez kontrole i kary za niezarejestrowane lokale. Cascais: Umiarkowane. Wymagana rejestracja AL, obowiązują zasady krajowe. Pewne limity zagęszczenia w historycznym centrum. Mniej agresywne egzekwowanie przepisów niż w Lisbon, ale przeprowadzane są kontrole zgodności. Sintra: Umiarkowane. Rejestracja AL obowiązkowa, bardziej rygorystyczna w strefach historycznych. Obawy dotyczące zagęszczenia w obszarach turystycznych. Umiarkowane egzekwowanie przepisów, nacisk na nielegalną działalność. Zawsze weryfikuj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Lisbon wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 12% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 10%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Jednoczesny spadek zarówno podaży, jak i przychodów sugeruje stabilizację rynku, na którym ograniczona liczba ofert nie przekłada się jeszcze na poprawę siły cenowej pozostałych operatorów.

Uruchomienie około stycznia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu jesiennego (szczyt w kwietniu). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 32% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w wolnych miesiącach (grudzień-styczeń), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Lisbon to: Kuchnia (94%), TV (82%), Pralka (78%), Klimatyzacja (62%), Ogrzewanie (57%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Pralka i Klimatyzacja, przy czym obiekty z pralką zarabiają średnio o 27% więcej (€41K/rok w porównaniu do €33K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Lisbon w ciągu ostatnich 12 miesięcy: May: €2K, June: €2K, July: €2K, August: €2K, September: €3K, October: €3K, November: €2K, December: €1K, January: €1K, February: €1K, March: €2K, April: €3K. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za nocleg w Lisbon wynosi €163, co oznacza wzrost o 11% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty z 1 sypialnią kosztują średnio €120/noc, z 2 sypialniami €186/noc, z 3 sypialniami €255/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio €427/noc. Ceny osiągają szczyt we wrześniu, a najniższe są w lutym.

Goście w Lisbon rezerwują pobyt średnio z 40-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 20% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości nieruchomości: 1-bedroom: 37 dni, 2-bedroom: 41 dni, 3-bedroom: 48 dni, 4+ bedroom: 51 dni. Większe nieruchomości mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Lisbon odnotował następujące zmiany: podaż spadła o 12%, przychód z oferty zmniejszył się o 10%, obłożenie spadło o 6%, średnie stawki za noc wzrosły o 11%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 20%. Zmiany te odzwierciedlają tendencję do krótszych okien rezerwacyjnych i większej wrażliwości cenowej, co sygnalizuje zmianę w zachowaniach podróżnych pomimo zmniejszenia dostępnej oferty.

W Lisbon, sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy poniedziałek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są w środę. Weekendy wykazują o 13% wyższe obłożenie niż dni powszednie.