Amsterdam

Na maj 2026 r. Amsterdam, Haarlem, Zaandam mają 2,458 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 17% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni przychód z wynajmu przez Airbnb lub VRBO w Amsterdam wynosi €47K rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają €102K rocznie, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają €23K rocznie. Ogromna rozbieżność w przychodach sugeruje, że najlepsze aktywa przejmują nieproporcjonalnie dużą część popytu, podczas gdy szerszy spadek podaży i przychodów wskazuje na rynek przechodzący fazę konsolidacji strukturalnej.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Amsterdam. Średni roczny przychód wynosi €47K przy obłożeniu na poziomie 49%. Najlepiej prosperujące nieruchomości zarabiają do €102K rocznie. Znacząca różnica w wynikach między najlepszymi zarabiającymi a średnią odzwierciedla dwutorowy rynek, na którym konkretne aktywa utrzymują wysokie wykorzystanie pomimo ogólnej presji spadkowej na przychody i podaż.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Amsterdam wynosi 49%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości €272, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) w wysokości €81 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Amsterdam, osiągając roczny przychód na poziomie €70K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Amsterdam. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji w obszarze Amsterdam. Amsterdam: Surowe. Wymagana rejestracja, roczny limit 30 dni, tylko główne miejsce zamieszkania, maks. 4 gości. Rygorystyczne egzekwowanie przepisów z wysokimi karami pieniężnymi, monitorowaniem platform i częstymi zgłoszeniami od sąsiadów. Haarlem: Surowe. Obowiązkowa rejestracja, roczny limit 30 dni, wymagane zamieszkanie właściciela, maks. 4 gości. Aktywne egzekwowanie przepisów, nakładane kary, model ściśle wzorowany na Amsterdam. Zaandam: Surowe. Wymagane zezwolenie, limit 30 dni, zasada głównego miejsca zamieszkania, maks. 4 gości. Aktywne egzekwowanie przepisów poprzez inspekcje i kary. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy w lokalnych urzędach i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Amsterdam obecnie wykazuje zrównoważone warunki. Podaż spadła o 17% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 16%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Równoległy spadek obu wskaźników sugeruje, że rynek dostosowuje się do odpowiedniej skali, a utrata przychodów wynika bezpośrednio z wycofania ofert, a nie z załamania wyników poszczególnych nieruchomości.

Start około stycznia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu wiosennego (szczyt w kwietniu). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 17% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj startu w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w wolnych miesiącach (listopad-styczeń), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Amsterdam to: Kuchnia (92%), Ogrzewanie (86%), Tv (76%), Pralka (61%), Parking (55%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Zwierzęta dozwolone, Tv, Pralka, przy czym obiekty z opcją Zwierzęta dozwolone zarabiają średnio o 36% więcej (€95K/rok vs €70K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Amsterdam w ciągu ostatnich 12 miesięcy: May: €2K, June: €2K, July: €2K, August: €2K, September: €2K, October: €3K, November: €2K, December: €2K, January: €2K, February: €2K, March: €3K, April: €4K. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za nocleg w Amsterdam wynosi €272, co oznacza wzrost o 10% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty 1-pokojowe kosztują średnio €219/noc, 2-pokojowe średnio €366/noc, 3-pokojowe średnio €477/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio €684/noc. Ceny osiągają szczyt w kwietniu, a najniższe są w lutym.

Goście w Amsterdam rezerwują pobyty średnio z 42-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 25% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-sypialniowe: 41 dni, 2-sypialniowe: 45 dni, 3-sypialniowe: 44 dni, 4+ sypialniowe: 47 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku na rynku Airbnb i VRBO w Amsterdam zaobserwowano następujące zmiany: podaż spadła o 17%, przychód z oferty zmniejszył się o 16%, obłożenie spadło o 8%, średnie stawki za noc wzrosły o 10%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 25%. Ta zmiana w kierunku krótszych okien rezerwacyjnych i wyższych stawek sugeruje, że goście coraz częściej stawiają na elastyczność, nawet w obliczu kurczącego się ogólnego wolumenu rynku.

W Amsterdam, w soboty odnotowuje się najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy w poniedziałki jest on najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątki, a najniższe są w czwartki. W weekendy obłożenie jest o 21% wyższe niż w dni powszednie.