Tulum

Według stanu na maj 2026 r. w Tulum, Playa del Carmen i Akumal znajduje się 8,158 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 2% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni obiekt typu Airbnb lub VRBO w Tulum generuje $288K rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają $1.6M rocznie, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają $74K rocznie. Ogromna rozbieżność między najlepiej zarabiającymi a średnią sugeruje, że wyniki rynkowe są wysoce spolaryzowane, a niewielki segment ofert generuje zdecydowaną większość przychodów pomimo stagnacji podaży.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Tulum. Średni roczny przychód wynosi $288K przy obłożeniu na poziomie 18%. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają do $1.6M rocznie. Niski wskaźnik obłożenia wynoszący 18% w stosunku do wysokiego potencjału przychodów wskazuje, że sukces rynkowy jest w dużej mierze ukierunkowany na aktywa premium, które mogą osiągać wysokie stawki dzienne, a nie na dużą liczbę rezerwacji.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Tulum wynosi 18%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości $4K, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) na poziomie $663 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Tulum, osiągając roczny przychód na poziomie $1.4M. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Tulum. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji w obszarze Tulum. Tulum: Łagodne. Brak egzekwowanych szczegółowych przepisów dotyczących STR. Działa w szarej strefie regulacyjnej. Minimalny nadzór pomimo wzrostu. Playa del Carmen: Łagodne. Technicznie wymaga zezwolenia na prowadzenie działalności gospodarczej i rejestracji podatkowej. Egzekwowanie przepisów minimalne, większość gospodarzy działa nieformalnie. Akumal: Łagodne. Brak miejskich przepisów dotyczących STR. Pewne ograniczenia HOA w inwestycjach. Bardzo ograniczone egzekwowanie przepisów, gospodarka oparta na turystyce. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Tulum wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 2% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 25%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Gwałtowny spadek przychodów przy minimalnym skurczeniu się podaży sygnalizuje znaczne osłabienie popytu konsumenckiego, co wskazuje raczej na korektę rynkową niż na nierównowagę po stronie podaży.

Uruchomienie około października, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu zimowego (szczyt przypada na styczeń). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 27% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w wolniejszych miesiącach (sierpień-wrzesień), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Tulum to: klimatyzacja (99%), basen (95%), kuchnia (93%), telewizor (90%), balkon (79%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to grill, pralka i jacuzzi, przy czym obiekty z grillem zarabiają około 93% więcej ($1.2M/rok w porównaniu do $615K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Tulum w ciągu ostatnich 12 miesięcy: Maj: $15K, Czerwiec: $14K, Lipiec: $16K, Sierpień: $14K, Wrzesień: $9K, Październik: $11K, Listopad: $17K, Grudzień: $34K, Styczeń: $47K, Luty: $23K, Marzec: $25K, Kwiecień: $19K. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za noc w Tulum wynosi $4K, co oznacza wzrost o 5% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty z 1 sypialnią kosztują średnio $2K/noc, obiekty z 2 sypialniami średnio $2K/noc, obiekty z 3 sypialniami średnio $4K/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio $16K/noc. Stawki osiągają szczyt w styczniu, a najniższe są we wrześniu.

Goście w Tulum dokonują rezerwacji średnio z 34-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 10% w porównaniu z ubiegłym rokiem. W podziale na wielkość nieruchomości: 1-sypialniowe: 28 dni, 2-sypialniowe: 33 dni, 3-sypialniowe: 39 dni, 4+ sypialniowe: 48 dni. Większe nieruchomości mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Tulum odnotował następujące zmiany: podaż spadła o 2%, przychód z oferty zmniejszył się o 25%, obłożenie spadło o 19%, średnie stawki za noc wzrosły o 5%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 10%. Wskaźniki te odzwierciedlają przesunięcie w stronę krótszych okien rezerwacyjnych i niższego wykorzystania obiektów, co sugeruje, że operatorzy mają trudności z utrzymaniem siły cenowej w obliczu szerszego osłabienia popytu.

W Tulum sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy wtorek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są we wtorek. W weekendy obłożenie jest o 11% wyższe niż w dni powszednie.