Ulcinj

Według stanu na maj 2026 r. w Ulcinj znajduje się 1,143 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 4% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni przychód z wynajmu przez Airbnb lub VRBO w Ulcinj wynosi €4K rocznie. Najlepiej prosperujące obiekty zarabiają €25K rocznie, podczas gdy obiekty o najniższych wynikach zarabiają €2K rocznie. Skrajne różnice między najlepszymi a najsłabszymi wynikami sugerują, że przychody na rynku są wysoce skoncentrowane wśród wybranych ofert, zamiast rozkładać się na całą dostępną bazę.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Ulcinj. Średni roczny przychód wynosi 4K € przy obłożeniu na poziomie 13%. Najlepiej prosperujące obiekty zarabiają do 25K € rocznie. Wskaźnik obłożenia wynoszący 13% wskazuje na rynek wysoce sezonowy, w którym zdecydowana większość rocznego dochodu jest prawdopodobnie skumulowana w bardzo wąskim oknie szczytowego popytu.

Średni wskaźnik obłożenia dla Airbnb i VRBO w Ulcinj wynosi 13%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości €102, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) w wysokości €8 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Ulcinj, osiągając roczny przychód na poziomie €8K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Ulcinj. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień oraz jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na obszarze Ulcinj. Nie posiadam wiarygodnych, aktualnych informacji na temat przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego oraz realiów ich egzekwowania w Ulcinj, Montenegro. Ramy prawne dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Montenegro ewoluują, a egzekwowanie przepisów znacząco różni się w zależności od gminy. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem działalności w zakresie wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Ulcinj wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 4% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 29%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Gwałtowniejszy spadek przychodów w stosunku do podaży sugeruje, że choć zasoby się kurczą, siła nabywcza konsumentów lub ich skłonność do płacenia znacząco osłabły.

Start około maja, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letniego (szczyt przypada na sierpień). Ten termin przed szczytem pozwala na zdobywanie opinii, gdy konkurencja jest o 71% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj startu w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w miesiącach słabszych (marzec-styczeń), kiedy trudniej jest zyskać popularność.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Ulcinj to: klimatyzacja (98%), kuchnia (87%), telewizor (82%), balkon (57%), ogrzewanie (57%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to basen, klimatyzacja i jacuzzi, przy czym obiekty z basenem zarabiają około 120% więcej (€28K/rok w porównaniu do €13K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Ulcinj w ciągu ostatnich 12 miesięcy: Maj: €142, Czerwiec: €382, Lipiec: €742, Sierpień: €1K, Wrzesień: €370, Październik: €83, Listopad: €54, Grudzień: €50, Styczeń: €10, Luty: €14, Marzec: €31, Kwiecień: €67. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za nocleg w Ulcinj wynosi €102, co oznacza wzrost o 15% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty 1-pokojowe kosztują średnio €79/noc, 2-pokojowe €110/noc, 3-pokojowe €118/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio €245/noc. Ceny osiągają szczyt w sierpniu, a najniższe są w styczniu.

Goście w Ulcinj dokonują rezerwacji średnio z 22-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 33% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-pokojowe: 21 dni, 2-pokojowe: 22 dni, 3-pokojowe: 20 dni, 4+ pokojowe: 20 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Ulcinj odnotował następujące zmiany: podaż spadła o 4%, przychód z oferty zmniejszył się o 29%, obłożenie spadło o 11%, średnie stawki za noc wzrosły o 15%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 33%. Wskaźniki te wskazują na przesunięcie w stronę rezerwacji dokonywanych z krótkim wyprzedzeniem i po wyższych cenach, które nie są w stanie zrekompensować ogólnego spadku wolumenu.

W Ulcinj piątek odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy niedziela ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są w poniedziałek.