Tokyo

Według stanu na maj 2026 r. w Tokyo, Yokohama i Kawasaki znajduje się 8,282 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to wzrost o 7% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni obiekt Airbnb lub VRBO w Tokyo generuje ¥10M rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają ¥30M rocznie, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają ¥5M rocznie. Trzykrotna różnica w przychodach sugeruje, że liderzy rynku osiągają znacznie wyższą wartość, prawdopodobnie dzięki lepszej optymalizacji zysków, a nie tylko dzięki samej liczbie ofert, ponieważ całkowity wzrost przychodów pozostaje na niezmienionym poziomie.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Tokyo. Średni roczny przychód wynosi ¥10M przy obłożeniu na poziomie 58%. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają do ¥30M rocznie. Ta rozbieżność wskazuje, że rentowność jest w dużej mierze ukierunkowana na aktywa najwyższej klasy, ponieważ wskaźnik obłożenia wynoszący 58% odzwierciedla rynek, na którym popyt nie jest równomiernie rozłożony na całą dostępną podaż.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Tokyo wynosi 58%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości ¥42K, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) na poziomie ¥20K dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Tokyo, osiągając roczny przychód na poziomie ¥19M. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Tokyo. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na terenie Tokyo. Tokyo: Surowe. Rejestracja Minpaku jest obowiązkowa, obowiązuje roczny limit 180 dni oraz ograniczenia w strefach mieszkalnych. Aktywne egzekwowanie przepisów poprzez usuwanie ofert i nakładanie kar. Yokohama: Surowe. Wymagana rejestracja Minpaku, limit 180 dni, ograniczenia w strefach mieszkalnych. Aktywne monitorowanie i działania egzekucyjne. Kawasaki: Surowe. Rejestracja Minpaku jest obowiązkowa, roczny limit 180 dni, obowiązują ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Aktywne egzekwowanie przepisów przy współpracy z platformami. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Tokyo wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż wzrosła o 7% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR wzrósł o 0%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Brak wzrostu RevPAR pomimo rosnącej podaży sugeruje, że nowe zasoby są absorbowane bez wywierania presji spadkowej na istniejące struktury cenowe.

Uruchomienie w okolicach sierpnia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu wiosennego (szczyt przypada na listopad). Ten termin przed szczytem pozwala na zdobywanie recenzji, gdy konkurencja jest o 37% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, gdy dominują ugruntowane oferty, lub w miesiącach słabszych (maj-czerwiec), kiedy trudniej jest zyskać popularność.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Tokyo obejmują: Klimatyzację (100%), Kuchnię (93%), Pralkę (93%), Ogrzewanie (86%), Telewizor (71%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Pralka, Klimatyzacja i Ogrzewanie, przy czym obiekty z Pralką zarabiają o około 50% więcej (¥10M/rok w porównaniu do ¥7M/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Tokyo w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: ¥490K, czerwiec: ¥429K, lipiec: ¥447K, sierpień: ¥491K, wrzesień: ¥611K, październik: ¥827K, listopad: ¥823K, grudzień: ¥791K, styczeń: ¥511K, luty: ¥458K, marzec: ¥639K, kwiecień: ¥709K. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia cena za nocleg w Tokyo wynosi ¥42K, co oznacza wzrost o 22% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty z 1 sypialnią kosztują średnio ¥37K/noc, z 2 sypialniami ¥46K/noc, z 3 sypialniami ¥62K/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio ¥82K/noc. Ceny osiągają szczyt w październiku, a najniższe są w maju.

Goście w Tokyo dokonują rezerwacji średnio z 41-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 19% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-bedroom: 39 dni, 2-bedroom: 45 dni, 3-bedroom: 46 dni, 4+ bedroom: 48 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Tokyo odnotował następujące zmiany: podaż wzrosła o 7%, przychód z oferty wzrósł o 0%, obłożenie spadło o 14%, średnie stawki za noc wzrosły o 22%, a czas wyprzedzenia (lead time) skrócił się o 19%. Wskaźniki te podkreślają przesunięcie w stronę krótszych okien rezerwacyjnych i większej wrażliwości cenowej, w ramach której operatorzy przedkładają zysk z pobytu nad stałe obłożenie.

W Tokyo sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy poniedziałek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są w niedzielę. Weekendy wykazują o 20% wyższe obłożenie niż dni powszednie.