Siena

Według stanu na czerwiec 2026, Siena, Florence, San Gimignano mają 5,399 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 13% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni obiekt typu Airbnb lub VRBO w Siena generuje €24K rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają €69K/rok, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają €10K/rok. Ta duża różnica w przychodach podkreśla spolaryzowany rynek, na którym najwyższej klasy jednostki osiągają znacznie większą wartość, co sugeruje, że obecny popyt koncentruje się w określonych segmentach pomimo spadku ogólnych przychodów rynkowych.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Siena. Średni roczny przychód wynosi 24K € przy obłożeniu na poziomie 34%. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają do 69K € rocznie. Różnica między średnimi a wysokimi zarobkami pokazuje, że potencjał przychodów jest w dużej mierze uzależniony od pozycjonowania aktywów, nawet w czasie, gdy rynek przechodzi okres spadku przychodów rok do roku.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Siena wynosi 34%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości €223, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) na poziomie €41 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Siena, osiągając roczny przychód na poziomie €59K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Siena. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji w rejonie Siena. Siena: Surowe. Wymagana rejestracja regionalna (CIR), niezbędne zezwolenie miejskie, limity zagęszczenia w historycznym centrum. Aktywne egzekwowanie przepisów z karami finansowymi i monitorowaniem platform. Florence: Surowe. Wymagany regionalny CIR oraz miejskie SCIA, 90-dniowy roczny limit dla nieruchomości niebędących głównym miejscem zamieszkania w historycznym centrum. Rygorystyczne egzekwowanie przepisów poprzez inspekcje i wysokie kary. San Gimignano: Surowe. Obowiązkowy regionalny CIR, miejskie limity zagęszczenia wynajmu krótkoterminowego w strefach historycznych, wymagane dodatkowe zezwolenia lokalne. Aktywne egzekwowanie przepisów w obszarach turystycznych z regularnymi kontrolami. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u władz lokalnych i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Siena wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 13% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 30%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Jednoczesny spadek podaży i przychodów sugeruje, że choć konkurencja maleje, szerszy rynek pozostaje pod presją, co ogranicza zdolność gospodarzy do utrzymania dotychczasowych poziomów cen.

Uruchomienie około stycznia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letniego (szczyt w kwietniu). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 22% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w wolnych miesiącach (listopad-luty), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Siena to: Kuchnia (87%), Pralka (73%), TV (68%), Ogrzewanie (66%), Klimatyzacja (61%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Basen, Jacuzzi, Pralka, przy czym obiekty z Basenem zarabiają o około 93% więcej (€59K/rok w porównaniu do €31K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Siena w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: €2K, czerwiec: €2K, lipiec: €2K, sierpień: €2K, wrzesień: €1K, październik: €1K, listopad: €783, grudzień: €1K, styczeń: €611, luty: €389, marzec: €1K, kwiecień: €2K. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia cena za nocleg w Siena wynosi €223, co oznacza wzrost o 8% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty 1-pokojowe kosztują średnio €124/noc, 2-pokojowe średnio €173/noc, 3-pokojowe średnio €283/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio €767/noc. Ceny osiągają szczyt w grudniu, a najniższe są w lutym.

Goście w Siena dokonują rezerwacji średnio z 39-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 28% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-pokojowe: 36 dni, 2-pokojowe: 39 dni, 3-pokojowe: 42 dni, 4+ pokojowe: 48 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Siena odnotował następujące zmiany: podaż spadła o 13%, przychód z oferty zmniejszył się o 30%, obłożenie spadło o 13%, średnie stawki za noc wzrosły o 8%, a czas wyprzedzenia (lead time) skrócił się o 28%. Trendy te odzwierciedlają przesunięcie w stronę krótszych okien rezerwacyjnych i niższego wykorzystania, co sygnalizuje, że pomimo wyższych stawek za noc, rynek stoi przed znaczącymi wyzwaniami w zakresie absorpcji.

W Siena sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy poniedziałek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są w niedzielę. Weekendy wykazują o 13% wyższe obłożenie niż dni powszednie.