Pisa

Na dzień czerwca 2026 r., Pisa, Lucca, Livorno mają 7,237 aktywnych ogłoszeń Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 15% w stosunku do roku poprzedniego.

Średnia nieruchomość Airbnb lub VRBO w Pisa generuje €18K rocznie. Nieruchomości o wysokiej wydajności zarabiają €51K/rok, podczas gdy nieruchomości o niskiej wydajności zarabiają €9K/rok. Podaż znacznie się skurczyła rok do roku, podczas gdy przychody ogółem spadły gwałtownie, co wskazuje, że popyt maleje szybciej niż właściciele opuszczają rynek—kompresja, która pozostawia rynek wysoce konkurencyjny przy 32% obłożeniu. Prawie trzykrotna różnica między najlepszymi a średnimi operatorami sugeruje, że różnicowanie pozostaje opłacalne pomimo trudnych warunków.

Airbnb i VRBO mogą być rentowne w Pisa. Średni roczny przychód wynosi €18K przy 32% obłożeniu. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają do €51K/rok. Znaczący spadek przychodów pomimo stałej podaży sugeruje osłabienie popytu, podczas gdy znaczna różnica między średnimi wynikami a najlepszymi graczami wskazuje na bifurkację rynku, gdzie różnicowanie napędza nieproporcjonalnie wysokie zwroty.

Średnia stopa obłożenia dla Airbnb i VRBO w Pisa wynosi 32%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką noclegową €178, daje RevPAR (przychód na dostępny pokój) €30 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Pisa, z rocznym przychodem €39K. Te nieruchomości najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Pisa. Wydajność nieruchomości znacznie się różni w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na terenie Pisa. Pisa: Umiarkowane. Wymagana rejestracja regionalna (SUAP), obowiązkowe pobieranie podatku turystycznego. Umiarkowana egzekucja w historycznym centrum, łagodniejsza w innych miejscach. Lucca: Umiarkowane. Rejestracja regionalna, pobieranie podatku turystycznego, wymagane normy bezpieczeństwa. Egzekucja skoncentrowana na zgodności podatkowej i operatorach bez licencji. Livorno: Umiarkowane. Rejestracja regionalna Toskanii (SUAP), obowiązkowy podatek turystyczny, zgodność z przepisami bezpieczeństwa pożarowego. Egzekucja umiarkowana, przede wszystkim skoncentrowana na podatkach. Zawsze weryfikuj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne pozwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Pizie wykazuje obecnie zbilansowane warunki. Podaż spadła o 15% rok do roku, podczas gdy RevPAR zmniejszył się o 27%. Wskazuje to na zbilansowaną dynamikę podaży i popytu. Znaczna różnica między średnim przychodem ($18,119) a właściwościami o wysokich wynikach ($51,056) sugeruje bifurkację rynku, gdzie nieruchomości premium osiągają znacznie wyższe zwroty pomimo skromnych wskaźników obłożenia na poziomie 32% na całym rynku.

Uruchomienie około kwietnia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letnego (szczyt w lipcu). To timing przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o -53% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchomienia w sezonie szczytowym, gdy dominują już istniejące ogłoszenia, lub w miesiącach wolnych (November-January), gdy zdobywanie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Pisa to: Kitchen (90%), Washing Machine (81%), Tv (80%), Air Conditioning (75%), Heating (70%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Pool, Hot Tub, Bbq, przy czym nieruchomości z Pool zarabiają około 108% więcej (€60K/year vs €29K/year).

Szacunkowy przychód miesięczny na ogłoszenie w Pisa w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: €980, czerwiec: €1K, lipiec: €1K, sierpień: €1K, wrzesień: €1K, październik: €952, listopad: €578, grudzień: €750, styczeń: €412, luty: €377, marzec: €619, kwiecień: €1K. Liczby te opierają się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożony przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia ogólna stawka nocna w Pisa wynosi €178, wzrost o 14% rok do roku. Według wielkości nieruchomości: nieruchomości z 1 sypialnią średnio €114/noc, nieruchomości z 2 sypialniami średnio €149/noc, nieruchomości z 3 sypialniami średnio €212/noc, nieruchomości z 4+ sypialniami średnio €569/noc. Stawki osiągają szczyt w lipcu i są najniższe w lutym.

Goście w Pisa rezerwują średnio 34 dni przed przyjazdem, co stanowi spadek o 28% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Według wielkości nieruchomości: 1-sypialnia: 30 dni, 2-sypialnia: 35 dni, 3-sypialnia: 40 dni, 4+ sypialnia: 47 dni. Większe nieruchomości mają zwykle dłuższe okresy rezerwacji, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Pisa Airbnb i VRBO zanotował następujące zmiany: podaż spadła o 15%, przychód na listę zmniejszył się o 27%, obłożenie spadło o 13%, średnie stawki noclegowe wzrosły o 14%, a czas wyprzedzenia zmniejszył się o 28%. Gwałtowny spadek przychodów pomimo wzrostu stawek sygnalizuje, że popyt skurczył się szybciej niż podaż, tworząc rynek kupującego. Duża różnica między średnią ($18,119) a listami o najlepszych wynikach ($51,056) sugeruje, że sukces koncentruje się wśród zróżnicowanych nieruchomości, podczas gdy konkurencja intensyfikuje się dla standardowych ofert.

W Pisa, sobota wykazuje najwyższy popyt na rezerwacje, a poniedziałek najniższy. Stawki noclegowe osiągają szczyt w piątek i są najniższe w niedzielę. Weekendy wykazują 11% wyższą obłożenie niż dni robocze.