Bali (south)

Według stanu na maj 2026 r. w Seminyak, Canggu, Sanur i Jimbaran znajduje się 24,083 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to wzrost o 3% w stosunku do roku poprzedniego.

Średni obiekt typu Airbnb lub VRBO na Bali (South) generuje Rp413M rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają Rp1626M rocznie, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają Rp86M rocznie. Ta ogromna dysproporcja sugeruje rynek, na którym najlepsze aktywa przejmują nieproporcjonalnie dużą część popytu, podczas gdy szersza grupa zmaga się ze stagnacją wzrostu i spadkiem efektywności przychodów.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe na Bali (South). Średni roczny przychód wynosi Rp413M przy obłożeniu na poziomie 30%. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają do Rp1626M rocznie. Różnica między średnimi a najlepszymi wynikami podkreśla, że rentowność jest coraz bardziej spolaryzowana, ponieważ płaski wzrost podaży zderza się ze znaczną presją spadkową na przychód z jednostki.

Średni wskaźnik obłożenia dla Airbnb i VRBO na Bali (South) wynosi 30%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości Rp3613K, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) w wysokości Rp862K dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Bali (South), osiągając roczny przychód na poziomie Rp922M. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Bali (South). Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień oraz jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na obszarze Bali (South). Seminyak: Łagodne. Wymagana licencja na prowadzenie działalności turystycznej (TDUP) oraz lokalne zezwolenia. Minimalne egzekwowanie przepisów pomimo regulacji; wiele willi działa nieformalnie lub korzystając z luk prawnych dotyczących najmu długoterminowego. Canggu: Łagodne. Wymagana ta sama licencja TDUP. Egzekwowanie przepisów praktycznie nie istnieje; powszechnie tolerowane są działania bez licencji. Brak egzekwowanych zasad dotyczących obłożenia. Sanur: Łagodne. Wymagane TDUP, ale rzadko sprawdzane. Słabe egzekwowanie przepisów; większość pensjonatów i willi działa przy minimalnym nadzorze. Jimbaran: Łagodne. Wymagane licencje, ale egzekwowanie przepisów minimalne. Hotele skarżą się na nielegalną konkurencję, jednak władze rzadko podejmują działania. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Bali (South) wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż wzrosła o 3% rok do roku, podczas gdy RevPAR spadł o 27%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Ta stabilizacja podaży sugeruje fazę korekty rynkowej, w której istniejące obiekty muszą silniej konkurować o malejącą pulę przychodów na jednostkę.

Uruchomienie około maja, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu zimowego (szczyt w sierpniu). Ten czas przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o -34% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w wolnych miesiącach (marzec-listopad), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Bali (South) to: klimatyzacja (99%), kuchnia (96%), basen (94%), telewizor (85%), balkon (49%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to basen, grill, siłownia, przy czym nieruchomości z basenem zarabiają średnio o 81% więcej (Rp912M/rok w porównaniu do Rp505M/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Bali (South) w ciągu ostatnich 12 miesięcy: May: Rp27M, June: Rp29M, July: Rp30M, August: Rp31M, September: Rp26M, October: Rp25M, November: Rp21M, December: Rp27M, January: Rp25M, February: Rp20M, March: Rp25M, April: Rp29M. Dane te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za noc w Bali (South) wynosi Rp3613K, co oznacza spadek o 2% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty z 1 sypialnią kosztują średnio Rp1577K/noc, z 2 sypialniami średnio Rp2782K/noc, z 3 sypialniami średnio Rp4009K/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio Rp9913K/noc. Stawki osiągają szczyt w grudniu, a najniższe są w listopadzie.

Goście w Bali (South) dokonują rezerwacji średnio z 30-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 26% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-bedroom: 23 dni, 2-bedroom: 29 dni, 3-bedroom: 33 dni, 4+ bedroom: 42 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Bali (South) odnotował następujące zmiany: podaż wzrosła o 3%, przychód z oferty spadł o 27%, obłożenie spadło o 16%, średnie stawki za noc spadły o 2%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 26%. Wskaźniki te odzwierciedlają osłabienie koniunktury, w której krótsze okna rezerwacyjne i niższe obłożenie sygnalizują rosnącą presję na zyski operatorów.

Na Bali (South) sobota cieszy się największym popytem na rezerwacje, podczas gdy wtorek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są we wtorek. W weekendy obłożenie jest o 7% wyższe niż w dni powszednie.