Bali (north)

Na czerwiec 2026 r. w Lovina, Singaraja, Pemuteran znajduje się 832 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to wzrost o 2% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średni obiekt typu Airbnb lub VRBO w Bali (North) generuje Rp142M rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają Rp605M/rok, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają Rp40M/rok. Tak duża rozbieżność w przychodach sugeruje, że nasycenie rynku negatywnie wpływa na przeciętne aktywa, podczas gdy obiekty najwyższej klasy utrzymują znaczną premię z zysków pomimo 31% rocznego spadku przychodów.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe na Bali (Północ). Średni roczny przychód wynosi Rp142M przy obłożeniu na poziomie 20%. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają do Rp605M rocznie. Niskie wskaźniki obłożenia w połączeniu z dużą rozpiętością przychodów wskazują, że rentowność jest coraz bardziej skoncentrowana w wybranej grupie operatorów, zamiast rozkładać się na cały rynek.

Średni wskaźnik obłożenia dla Airbnb i VRBO w Bali (North) wynosi 20%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości Rp2296K, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) w wysokości Rp304K dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Bali (North), osiągając roczny przychód na poziomie Rp386M. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Bali (North). Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na obszarze Bali (North). Nie posiadam wiarygodnych danych na temat przepisów dotyczących wynajmu krótkoterminowego ani realiów ich egzekwowania w Lovina, Singaraja i Pemuteran na Bali w Indonezji. Są to mniejsze miejscowości, w których formalne przepisy dotyczące STR mogą być minimalne lub stosowane w sposób niespójny na szczeblu lokalnym. Przepisy turystyczne w Indonezji różnią się znacząco w zależności od regionu, a egzekwowanie prawa w kurortach poza głównymi miastami, takimi jak Denpasar, ma często charakter nieformalny. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskuj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Bali (North) wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż wzrosła o 2% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR spadł o 31%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Spadek wskaźnika RevPAR pomimo minimalnego wzrostu podaży wskazuje na spadek łącznego popytu ze strony podróżnych, a nie na nadpodaż ofert.

Uruchomienie około kwietnia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letniego (szczyt w lipcu). Ten termin przed szczytem pozwala na zdobywanie opinii, gdy konkurencja jest o -40% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w miesiącach słabszych (listopad-styczeń), kiedy trudniej jest zyskać popularność.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Bali (North) to: Kuchnia (94%), Klimatyzacja (90%), Basen (84%), TV (63%), Balkon (57%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to jacuzzi, klimatyzacja i ogrzewanie, przy czym obiekty z jacuzzi zarabiają o około 42% więcej (Rp742M/rok w porównaniu do Rp522M/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Bali (North) w ciągu ostatnich 12 miesięcy: May: Rp9159K, June: Rp11M, July: Rp13M, August: Rp11M, September: Rp9159K, October: Rp8711K, November: Rp7289K, December: Rp9061K, January: Rp6723K, February: Rp6619K, March: Rp10M, April: Rp9886K. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za noc w Bali (North) wynosi Rp2296K, co oznacza wzrost o 18% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty z 1 sypialnią kosztują średnio Rp1086K/noc, z 2 sypialniami Rp1822K/noc, z 3 sypialniami Rp2651K/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio Rp4684K/noc. Stawki osiągają szczyt w kwietniu, a najniższe są w lipcu.

Goście w Bali (North) dokonują rezerwacji średnio z 34-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 28% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-bedroom: 27 dni, 2-bedroom: 33 dni, 3-bedroom: 43 dni, 4+ bedroom: 41 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Bali (North) odnotował następujące zmiany: podaż wzrosła o 2%, przychód z oferty spadł o 31%, obłożenie spadło o 31%, średnie stawki za noc wzrosły o 18%, a czas wyprzedzenia (lead time) skrócił się o 28%. Rosnące stawki przy jednoczesnym spadku obłożenia i krótszym czasie wyprzedzenia sugerują przesunięcie w stronę rezerwacji typu last-minute, wrażliwych na cenę.

Na Bali (północ) sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy poniedziałek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w poniedziałek, a najniższe są w czwartek. W weekendy obłożenie jest o 6% wyższe niż w dni powszednie.