Bali (east)

Na dzień czerwca 2026 r., Ubud, Sanur, Candidasa mają 1,515 aktywnych ogłoszeń Airbnb i VRBO. Stanowi to wzrost o 4% w stosunku do roku poprzedniego.

Średnia nieruchomość Airbnb lub VRBO na Bali (East) generuje Rp181M rocznie. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają Rp994M/rok, podczas gdy nieruchomości o niskich wynikach zarabiają Rp44M/rok. Przy wzroście podaży o 3,9% YoY wobec spadku przychodów o 23,6% i zajętości na poziomie 21%, rynek stoi w obliczu nasilającej się konkurencji, gdzie wyniki coraz bardziej się różnicują—wysokowydajne nieruchomości zarabiają 5,5x średnich zwrotów, co wskazuje na selektywną koncentrację popytu.

Airbnb i VRBO mogą być rentowne na Bali (East). Średni roczny przychód wynosi Rp181M przy 21% obłożeniu. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają do Rp994M/rok. Pomimo minimalnego wzrostu podaży, przychody znacznie spadły rok do roku, sygnalizując nasilającą się konkurencję i słabszy popyt. Znaczna różnica między średnimi wynikami a najlepszymi wykonawcami sugeruje stratyfikację rynku, gdzie różnicowanie się coraz bardziej determinuje rentowność.

Średnia stopa obłożenia dla Airbnb i VRBO na Bali (East) wynosi 21%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką noclegową Rp2422K, daje RevPAR (przychód na dostępny pokój) na poziomie Rp394K dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najsilniejsze wyniki w Bali (East), z rocznym przychodem Rp560M. Te nieruchomości najefektywniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Bali (East). Wydajność nieruchomości różni się znacznie w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na terenie Bali (East). Ubud: Liberalne. Wymagana licencja biznesowa (SIUP) i pozwolenie turystyczne (TDUP), ale egzekwowanie jest minimalne. Wiele willi i pensjonatów działa nieformalnie bez odpowiednich pozwoleń. Lokalne władze rzadko sprawdzają zgodność. Sanur: Liberalne. Takie same wymagania dotyczące pozwoleń jak w Ubud (SIUP, TDUP), plus zatwierdzenie przez stowarzyszenie sąsiedzkie. Egzekwowanie jest słabe; wiele nieruchomości działa bez pełnej dokumentacji. Okazjonalne kontrole tylko w większych osiedlach. Candidasa: Liberalne. Pozwolenia turystyczne teoretycznie wymagane, ale lokalizacja wiejska oznacza praktycznie brak egzekwowania. Większość małych wynajmów działa nieformalnie przy akceptacji lokalnej społeczności. Zawsze sprawdź aktualne regulacje u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne pozwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO na Bali (East) wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż wzrosła o 4% rok do roku, podczas gdy RevPAR spadł o 24%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Wskaźnik obłożenia na poziomie 21% w połączeniu ze znacznym spadkiem przychodów sugeruje nasilającą się konkurencję, podczas gdy duża różnica między średnią ($180.7M) a nieruchomościami o wysokich wynikach ($994.3M) ujawnia znaczną stratyfikację wyników na rynku.

Uruchomienie około kwietnia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letnego (szczyt w lipcu). To timing przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o -29% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchomienia w sezonie szczytowym, gdy dominują ugruntowane ogłoszenia, lub w miesiącach wolnych (December-February), gdy zdobywanie zainteresowania jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ogłoszeniach Bali (East) to: Kuchnia (82%), Klimatyzacja (81%), Basen (76%), Balkon (56%), Prywatny Ogród (55%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Jacuzzi, Basen, Siłownia, przy czym nieruchomości z Jacuzzi zarabiają około 87% więcej (Rp1026M/rok vs Rp547M/rok).

Szacunkowy miesięczny przychód na ogłoszenie w Bali (East) w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: Rp12M, czerwiec: Rp12M, lipiec: Rp16M, sierpień: Rp15M, wrzesień: Rp13M, październik: Rp11M, listopad: Rp11M, grudzień: Rp11M, styczeń: Rp9900K, luty: Rp8757K, marzec: Rp12M, kwiecień: Rp12M. Liczby te opierają się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożony przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia ogólna stawka nocna na Bali (East) wynosi Rp2422K, wzrost o 15% rok do roku. Według wielkości nieruchomości: nieruchomości 1-sypialniowe średnio Rp1665K/noc, nieruchomości 2-sypialniowe średnio Rp2402K/noc, nieruchomości 3-sypialniowe średnio Rp4264K/noc, nieruchomości 4+ sypialniowe średnio Rp8334K/noc. Stawki osiągają szczyt w lutym i są najniższe w maju.

Goście w Bali (East) rezerwują średnio 32 dni wcześniej, co stanowi spadek o 26% w stosunku do roku ubiegłego. Według wielkości nieruchomości: 1-sypialnia: 30 dni, 2-sypialnia: 34 dni, 3-sypialnia: 43 dni, 4+ sypialnia: 41 dni. Większe nieruchomości mają dłuższe okresy rezerwacji, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Bali (East) Airbnb i VRBO zanotował następujące zmiany: podaż wzrosła o 4%, przychód na listę spadł o 24%, obłożenie spadło o 25%, średnie stawki noclegowe wzrosły o 15%, a czas wyprzedzenia spadł o 26%. Kombinacja rosnących stawek przy spadającym obłożeniu i skróconych oknach rezerwacji sygnalizuje nadpodaż naciskającą na popyt, podczas gdy duża luka między średnimi a najlepiej działającymi listami sugeruje, że sukces koncentruje się wśród nieruchomości premium.

Na Bali (East) w sobotę obserwuje się największy popyt na rezerwacje, a w poniedziałek najmniejszy. Stawki noclegowe osiągają szczyt w czwartek i są najniższe w sobotę. Weekendy wykazują 11% wyższą okupancję niż dni robocze.