Bali (central)

Na dzień czerwca 2026 r., Ubud, Seminyak, Canggu, Sanur mają 7,397 aktywnych ogłoszeń Airbnb i VRBO. Stanowi to wzrost o 6% w stosunku do roku poprzedniego.

Średnia nieruchomość Airbnb lub VRBO w Bali (Central) generuje Rp267M rocznie. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają Rp1251M/rok, podczas gdy nieruchomości o niskich wynikach zarabiają Rp64M/rok. Pomimo płaskiej podaży przez 2 lata, 6.4% wzrost podaży YoY w połączeniu ze spadkiem przychodów -28.5% i 26% obłożeniem sygnalizuje nasilającą się konkurencję przewyższającą popyt, przy czym luka przychodów 4.7x między nieruchomościami o wysokich wynikach a średnimi wskazuje na znaczące zróżnicowanie między ofertami.

Airbnb i VRBO mogą być rentowne w Bali (Central). Średni roczny przychód wynosi Rp267M przy 26% obłożeniu. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają do Rp1251M/rok. Pomimo skromnego wzrostu podaży, przychody znacznie spadły rok do roku, co wskazuje na osłabienie popytu w stosunku do dostępnych zasobów. Znaczna różnica między średnimi a wysokowydajnymi nieruchomościami sugeruje, że zwycięzcy rynku przechwytują nieproporcjonalny udział w konkurencyjnym środowisku.

Średnia stopa obłożenia dla Airbnb i VRBO w Bali (Central) wynosi 26%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką noclegową Rp2603K, daje RevPAR (przychód na dostępny pokój) Rp569K dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najsilniejsze wyniki w Bali (Central), z rocznym przychodem Rp862M. Te nieruchomości najefektywniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Bali (Central). Wydajność nieruchomości znacznie się różni w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na terenie Bali (Central). Ubud: Umiarkowane. Wymagana licencja biznesowa (ITAS), pozwolenie turystyczne. Egzekwowanie nasilające się, ale niespójne, wiele operuje nieformalnie. Seminyak: Umiarkowane. Licencja ITAS, wymagana zgodność ze strefowaniem. Obszary turystyczne tolerowane, egzekwowanie selektywne, okresowo dochodzi do represji. Canggu: Liberalne. Istnieją takie same wymogi dotyczące pozwoleń, ale rzadko egzekwowane. Wysoka gęstość nielicencjonowanych wynajmów operujących jawnie. Sanur: Umiarkowane. Wymagane pozwolenia, starsze przepisy. Egzekwowanie łagodniejsze niż w Seminyak, ugruntowane operacje generalnie tolerowane. Zawsze weryfikuj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne pozwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Bali (Central) wykazuje obecnie zbilansowane warunki. Podaż wzrosła o 6% rok do roku, podczas gdy RevPAR spadł o 28%. Wskazuje to na zbilansowaną dynamikę podaży i popytu. Duża różnica między nieruchomościami o wysokich wynikach ($1.25M) a średnimi przychodami ($267K) sugeruje znaczną wariancję wydajności, odzwierciedlającą nasilającą się konkurencję, gdzie pozycjonowanie na rynku coraz bardziej determinuje zwroty.

Uruchomienie około kwietnia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letnego (szczyt w lipcu). To timing przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o -36% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchomienia podczas sezonu szczytowego, gdy dominują ugruntowane ogłoszenia, lub wolnych miesięcy (marzec-listopad), gdy zdobywanie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach Bali (Central) to: Air Conditioning (95%), Kitchen (92%), Pool (88%), Tv (67%), Balcony (50%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to Pool, Tv, Air Conditioning, przy czym nieruchomości z basenem zarabiają około 132% więcej (Rp664M/year vs Rp286M/year).

Szacunkowy miesięczny przychód na anons w Bali (Central) w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: Rp18M, czerwiec: Rp19M, lipiec: Rp23M, sierpień: Rp22M, wrzesień: Rp18M, październik: Rp17M, listopad: Rp13M, grudzień: Rp15M, styczeń: Rp16M, luty: Rp13M, marzec: Rp15M, kwiecień: Rp18M. Liczby te opierają się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożony przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia ogólna stawka nocna w Bali (Central) wynosi Rp2603K, wzrost o 5% rok do roku. Według wielkości nieruchomości: nieruchomości 1-sypialniowe średnio Rp1392K/noc, nieruchomości 2-sypialniowe średnio Rp2578K/noc, nieruchomości 3-sypialniowe średnio Rp4258K/noc, nieruchomości 4+ sypialniowe średnio Rp8322K/noc. Stawki osiągają szczyt w sierpniu i są najniższe w marcu.

Goście w Bali (Central) rezerwują średnio 31 dni wcześniej, co stanowi spadek o 23% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Według wielkości nieruchomości: 1-sypialnia: 27 dni, 2-sypialnia: 33 dni, 3-sypialnia: 37 dni, 4+ sypialnia: 43 dni. Większe nieruchomości mają dłuższe okresy rezerwacji, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Bali (Central) zanotował następujące zmiany: podaż wzrosła o 6%, przychód na listę zmniejszył się o 28%, obłożenie spadło o 26%, średnie stawki noclegowe wzrosły o 5%, a czas wyprzedzenia zmniejszył się o 23%. Brak równowagi między podażą a popytem—gdzie nowe ogłoszenia przewyższają popyt na rezerwacje—intensyfikuje konkurencję i kompresuje marże pomimo wzrostu stawek. Ogromna różnica w wynikach między wysokimi i średnimi zarobkami sugeruje bifurkację rynku, gdzie zróżnicowane nieruchomości przejmują nieproporcjonalnie dużą część.

Na Bali (Central) w sobotę obserwuje się największy popyt na rezerwacje, a w niedzielę najniższy. Stawki noclegowe osiągają szczyt w sobotę i są najniższe w środę.