Dubrovnik County

Według stanu na maj 2026 r. Dubrovnik, Cavtat i Korčula mają 4,808 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 9% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średnia nieruchomość typu Airbnb lub VRBO w hrabstwie Dubrovnik generuje kn231K rocznie. Nieruchomości o wysokich wynikach zarabiają kn592K/rok, podczas gdy nieruchomości o niskich wynikach zarabiają kn123K/rok. Tak ogromna rozbieżność w przychodach sugeruje, że sukces rynkowy jest w dużej mierze uzależniony od konkretnego pozycjonowania nieruchomości, a nie od ogólnej kondycji rynku, ponieważ całkowite przychody znajdują się pod znaczną presją spadkową.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Dubrovnik County. Średni roczny przychód wynosi kn231K przy obłożeniu na poziomie 39%. Najlepiej radzące sobie obiekty zarabiają do kn592K rocznie. Różnica między średnimi a najlepszymi wynikami wskazuje, że podczas gdy przychody w całym rynku spadają, wybrane jednostki utrzymują wysokie wykorzystanie, co podkreśla dwutorowy charakter środowiska konkurencyjnego.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Dubrovnik County wynosi 39%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości kn1K, przekłada się na RevPAR (przychód na dostępny pokój) na poziomie kn335 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Dubrovnik County, osiągając roczny przychód na poziomie kn567K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku Dubrovnik County. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień i jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji na terenie Dubrovnik County. Dubrovnik: Surowe. Obowiązkowa rejestracja, limity zagęszczenia w Old Town, wymagany podatek turystyczny. Aktywne egzekwowanie przepisów poprzez inspekcje i kary za nielegalny wynajem. Cavtat: Umiarkowane. Wymagana rejestracja i kategoryzacja, pobór podatku turystycznego. Standardowe egzekwowanie przepisów, występuje pewna ilość nieuregulowanej działalności. Korčula: Umiarkowane. Wymagana rejestracja, system kategoryzacji, obowiązkowy podatek turystyczny. Egzekwowanie przepisów obecne, ale mniej intensywne niż w Dubrovnik, przestrzeganie przepisów na ogół dobre. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w hrabstwie Dubrovnik wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 9% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR zmniejszył się o 29%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Pomimo spadku podaży, wyraźniejszy spadek przychodów sugeruje, że popyt słabnie szybciej, niż jest w stanie dostosować się podaż.

Uruchomienie około kwietnia, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu letniego (szczyt w lipcu). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 30% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj uruchamiania w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w wolnych miesiącach (grudzień-luty), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Dubrovnik County to: klimatyzacja (99%), kuchnia (91%), telewizor (83%), pralka (66%), ogrzewanie (61%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to basen, jacuzzi oraz grill, przy czym obiekty z basenem zarabiają około 120% więcej (kn553K/rok w porównaniu do kn252K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Dubrovnik County w ciągu ostatnich 12 miesięcy: May: kn14K, June: kn18K, July: kn23K, August: kn22K, September: kn15K, October: kn10K, November: kn3K, December: kn2K, January: kn1K, February: kn916, March: kn3K, April: kn11K. Dane te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia stawka za nocleg w hrabstwie Dubrovnik County wynosi kn1K, co oznacza wzrost o 2% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty 1-pokojowe kosztują średnio kn914/noc, 2-pokojowe średnio kn1K/noc, 3-pokojowe średnio kn2K/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio kn6K/noc. Ceny osiągają szczyt w sierpniu, a najniższe są w lutym.

Goście w Dubrovnik County dokonują rezerwacji średnio z 37-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 29% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-pokojowe: 35 dni, 2-pokojowe: 38 dni, 3-pokojowe: 42 dni, 4+ pokojowe: 46 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku rynek Airbnb i VRBO w Dubrovnik County odnotował następujące zmiany: podaż spadła o 9%, przychód z oferty zmniejszył się o 29%, obłożenie spadło o 17%, średnie stawki za noc wzrosły o 2%, a czas wyprzedzenia rezerwacji (lead time) skrócił się o 29%. Wskaźniki te odzwierciedlają przesunięcie w stronę rezerwacji last-minute oraz ograniczoną płynność rynku, co sygnalizuje wzrost presji operacyjnej na gospodarzy.

W hrabstwie Dubrovnik sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy wtorek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w piątek, a najniższe są we wtorek. Weekendy wykazują o 6% wyższe obłożenie niż dni powszednie.