Davos

Według stanu na maj 2026 r. w Davos, St. Moritz i Klosters znajduje się 1,336 aktywnych ofert w serwisach Airbnb i VRBO. Stanowi to spadek o 11% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Średnia nieruchomość na Airbnb lub VRBO w Davos generuje CHF27K rocznie. Obiekty o wysokich wynikach zarabiają CHF71K/rok, podczas gdy obiekty o niskich wynikach zarabiają CHF17K/rok. Ogromna różnica w zarobkach sugeruje dwudzielny rynek, na którym aktywa najwyższej klasy przejmują nieproporcjonalnie dużą wartość, pozostawiając ograniczony potencjał przychodów dla standardowej oferty, pomimo 11% spadku całkowitej podaży.

Airbnb i VRBO mogą być dochodowe w Davos. Średni roczny przychód wynosi CHF27K przy obłożeniu na poziomie 35%. Najlepiej prosperujące obiekty zarabiają do CHF71K rocznie. Utrzymujące się na poziomie 35% obłożenie przy kurczącej się bazie ofert wskazuje, że wzrost przychodów w dużej mierze zależy od pozyskiwania segmentów popytu premium, a nie od ogólnego wolumenu.

Średni wskaźnik obłożenia dla obiektów Airbnb i VRBO w Davos wynosi 35%. Ten poziom obłożenia, w połączeniu ze średnią stawką za noc w wysokości CHF284, daje RevPAR (przychód na dostępny pokój) na poziomie CHF55 dziennie.

Nieruchomości z 4+ sypialniami wykazują najlepsze wyniki w Davos, osiągając roczny przychód na poziomie CHF56K. Nieruchomości te najskuteczniej równoważą koszty operacyjne i popyt na wynajem na rynku w Davos. Wyniki nieruchomości różnią się znacząco w zależności od lokalizacji, udogodnień oraz jakości zarządzania.

Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego różnią się w zależności od jurysdykcji w obszarze Davos. Davos: Umiarkowane. Wymagana rejestracja, obowiązkowe pobieranie kantonalnego podatku turystycznego. Kanton Graubünden zezwala na wynajem krótkoterminowy, ale gminy mogą wprowadzać ograniczenia. Umiarkowane egzekwowanie przepisów poprzez kontrole przestrzegania przepisów podatkowych. St. Moritz: Umiarkowane. Wymagana rejestracja i podatek turystyczny. Drugie domy podlegają ograniczeniom w wynajmie zgodnie z prawem federalnym. Egzekwowanie przepisów koncentruje się na poborze podatków i nielegalnej działalności hotelarskiej, a nie na indywidualnych gospodarzach. Klosters: Umiarkowane. Podobnie jak w Davos – obowiązkowa rejestracja i podatek turystyczny. Część przepisów kantonu Graubünden. Łagodne egzekwowanie przepisów, koncentrujące się głównie na podatkach, a nie na ograniczeniach operacyjnych. Zawsze sprawdzaj aktualne przepisy u lokalnych władz i uzyskaj niezbędne zezwolenia przed rozpoczęciem wynajmu krótkoterminowego.

Rynek Airbnb i VRBO w Davos wykazuje obecnie zrównoważone warunki. Podaż spadła o 11% rok do roku, podczas gdy wskaźnik RevPAR wzrósł o 1%. Wskazuje to na zrównoważoną dynamikę podaży i popytu. Stabilność przychodów pomimo niższych zapasów wskazuje na konsolidację rynku, w ramach której pozostali operatorzy korzystają z ograniczonej konkurencji.

Start około października, 2-3 miesiące przed szczytem sezonu zimowego (szczyt przypada na styczeń). Ten termin przed szczytem pozwala na budowanie opinii, gdy konkurencja jest o 64% niższa niż w miesiącach szczytowych. Unikaj startu w szczycie sezonu, kiedy dominują ugruntowane oferty, lub w miesiącach poza sezonem (październik-czerwiec), kiedy zdobycie popularności jest trudniejsze.

Najczęstsze udogodnienia w ofertach w Davos to: kuchnia (81%), telewizor (79%), balkon (71%), ogrzewanie (66%), pralka (64%). Udogodnienia, które najbardziej zwiększają przychody, to internet, pralka oraz dostęp do stoku (Ski In Out), przy czym obiekty z internetem zarabiają o około 29% więcej (CHF55K/rok w porównaniu do CHF43K/rok).

Miesięczny szacowany przychód z oferty w Davos w ciągu ostatnich 12 miesięcy: maj: CHF720, czerwiec: CHF668, lipiec: CHF1K, sierpień: CHF1K, wrzesień: CHF853, październik: CHF784, listopad: CHF778, grudzień: CHF3K, styczeń: CHF5K, luty: CHF3K, marzec: CHF2K, kwiecień: CHF859. Liczby te opierają się na wskaźniku RevPAR (przychód na dostępny pokój) pomnożonym przez liczbę dni w każdym miesiącu.

Średnia cena za nocleg w Davos wynosi CHF284, co oznacza wzrost o 27% rok do roku. W podziale na wielkość nieruchomości: obiekty 1-pokojowe kosztują średnio CHF203/noc, 2-pokojowe średnio CHF287/noc, 3-pokojowe średnio CHF372/noc, a obiekty z 4+ sypialniami średnio CHF666/noc. Ceny osiągają szczyt w styczniu, a najniższe są w czerwcu.

Goście w Davos dokonują rezerwacji średnio z 38-dniowym wyprzedzeniem, co stanowi spadek o 16% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Według wielkości obiektu: 1-pokojowe: 35 dni, 2-pokojowe: 39 dni, 3-pokojowe: 40 dni, 4+ pokojowe: 45 dni. Większe obiekty mają zazwyczaj dłuższe okna rezerwacyjne, ponieważ goście planują wyjazdy grupowe z większym wyprzedzeniem.

W ciągu ostatniego roku podaż spadła o 11%, przychód z oferty wzrósł o 1%, obłożenie spadło o 14%, średnie stawki za noc wzrosły o 27%, a czas wyprzedzenia (lead time) skrócił się o 16%. Zmiany te wskazują na przejście w stronę rezerwacji z krótszym wyprzedzeniem i wyższymi stawkami, co sugeruje, że inwestorzy zamieniają wolumen na wyższe zyski w bardziej niestabilnym środowisku rezerwacyjnym.

W Davos sobota odnotowuje najwyższy popyt na rezerwacje, podczas gdy poniedziałek ma najniższy. Ceny za noc osiągają szczyt w sobotę i są najniższe w poniedziałek. Weekendy wykazują o 12% wyższe obłożenie niż dni powszednie.