Bali (central)

A partire da giugno 2026, Ubud, Seminyak, Canggu, Sanur hanno 7,397 annunci Airbnb e VRBO attivi. Questo rappresenta un aumento del 6% rispetto all'anno precedente.

La media di un Airbnb o VRBO a Bali (Central) genera Rp267M all'anno. Le proprietà ad alte prestazioni guadagnano Rp1251M/anno, mentre le proprietà a basse prestazioni guadagnano Rp64M/anno. Nonostante l'offerta piatta in 2 anni, un aumento dell'offerta del 6,4% YoY combinato con un calo dei ricavi del -28,5% e un'occupazione del 26% segnalano una concorrenza intensificata che supera la domanda, con il divario di ricavi di 4,7x tra i performer ad alte prestazioni e la media che indica una differenziazione significativa tra gli annunci.

Airbnb e VRBO possono essere redditizi a Bali (Central). Il ricavo annuale medio è Rp267M con un'occupazione del 26%. Le proprietà ad alte prestazioni guadagnano fino a Rp1251M/anno. Nonostante la modesta crescita dell'offerta, i ricavi sono diminuiti significativamente anno su anno, indicando un indebolimento della domanda rispetto all'inventario disponibile. Il sostanziale divario tra le proprietà medie e quelle ad alte prestazioni suggerisce che i vincitori del mercato stanno catturando una quota sproporzionata in un ambiente competitivo.

Il tasso di occupazione medio per Airbnb e VRBO a Bali (Central) è del 26%. Questo livello di occupazione, combinato con una tariffa media giornaliera di Rp2603K, risulta in un RevPAR (revenue per available room) di Rp569K al giorno.

Le proprietà con 4+ camere da letto dimostrano le migliori prestazioni a Bali (Central), con un ricavo annuale di Rp862M. Queste proprietà bilanciano i costi operativi e la domanda di affitti in modo più efficace nel mercato di Bali (Central). Le prestazioni delle proprietà variano significativamente in base alla posizione, ai servizi e alla qualità della gestione.

Le normative sugli affitti a breve termine variano a seconda della giurisdizione nell'area di Bali (Central). Ubud: Moderato. Licenza commerciale (ITAS), permesso turistico richiesto. L'applicazione è in aumento ma incoerente, molti operano informalmente. Seminyak: Moderato. Licenza ITAS, conformità urbanistica necessaria. Le aree turistiche sono tollerate, l'applicazione è selettiva, si verificano periodici inasprimenti. Canggu: Permissivo. Esistono gli stessi requisiti di permesso ma raramente applicati. Alta densità di affitti non autorizzati che operano apertamente. Sanur: Moderato. Permessi richiesti, normative più vecchie. L'applicazione è più leggera rispetto a Seminyak, le operazioni consolidate sono generalmente tollerate. Verificare sempre le normative attuali con le autorità locali e ottenere i permessi necessari prima di gestire un affitto a breve termine.

Il mercato Airbnb e VRBO di Bali (Central) sta attualmente mostrando condizioni equilibrate. L'offerta è cresciuta del 6% anno su anno, mentre RevPAR è diminuito del 28%. Questo indica una dinamica equilibrata tra domanda e offerta. L'ampio divario tra le proprietà ad alte prestazioni ($1.25M) e i ricavi medi ($267K) suggerisce una significativa varianza nelle prestazioni, riflettendo una concorrenza in intensificazione dove il posizionamento di mercato determina sempre più i rendimenti.

Lancio intorno ad aprile, 2-3 mesi prima della stagione estiva di picco (luglio è il picco). Questo timing pre-picco ti permette di costruire recensioni quando la concorrenza è -36% inferiore rispetto ai mesi di picco. Evita di lanciare durante la stagione di picco quando gli annunci consolidati dominano, o durante i mesi lenti (marzo-novembre) quando è più difficile guadagnare trazione.

I servizi più comuni negli annunci di Bali (Central) includono: Air Conditioning (95%), Kitchen (92%), Pool (88%), Tv (67%), Balcony (50%). I servizi che aumentano maggiormente i ricavi includono Pool, Tv, Air Conditioning, con le proprietà con Pool che guadagnano approssimativamente il 132% in più (Rp664M/year vs Rp286M/year).

Ricavi mensili stimati per annuncio a Bali (Central) negli ultimi 12 mesi: May: Rp18M, June: Rp19M, July: Rp23M, August: Rp22M, September: Rp18M, October: Rp17M, November: Rp13M, December: Rp15M, January: Rp16M, February: Rp13M, March: Rp15M, April: Rp18M. Questi dati si basano su RevPAR (ricavi per camera disponibile) moltiplicato per il numero di giorni in ogni mese.

La tariffa media notturna complessiva a Bali (Central) è Rp2603K, in aumento del 5% anno su anno. Per dimensione della proprietà: le proprietà con 1 camera da letto hanno una media di Rp1392K/notte, le proprietà con 2 camere da letto hanno una media di Rp2578K/notte, le proprietà con 3 camere da letto hanno una media di Rp4258K/notte, le proprietà con 4+ camere da letto hanno una media di Rp8322K/notte. Le tariffe raggiungono il picco ad agosto e sono più basse a marzo.

Gli ospiti a Bali (Central) prenotano in media 31 giorni in anticipo, in calo del 23% rispetto all'anno scorso. Per dimensione della proprietà: 1 camera da letto: 27 giorni, 2 camere da letto: 33 giorni, 3 camere da letto: 37 giorni, 4+ camere da letto: 43 giorni. Le proprietà più grandi tendono ad avere finestre di prenotazione più lunghe poiché gli ospiti pianificano i viaggi di gruppo con più anticipo.

Negli ultimi dodici mesi, il mercato Airbnb e VRBO di Bali (Central) ha registrato i seguenti cambiamenti: l'offerta è cresciuta del 6%, i ricavi per annuncio sono diminuiti del 28%, l'occupazione è scesa del 26%, le tariffe medie giornaliere sono aumentate del 5% e il tempo di prenotazione è diminuito del 23%. Lo squilibrio tra domanda e offerta—dove i nuovi annunci superano la domanda di prenotazioni—intensifica la concorrenza e comprime i margini nonostante gli aumenti tariffari. L'ampio divario di performance tra i guadagni elevati e quelli medi suggerisce una biforcazione del mercato, dove le proprietà differenziate catturano una quota sproporzionata.

A Bali (Central), il sabato registra la più alta domanda di prenotazioni mentre la domenica ha la più bassa. Le tariffe notturne raggiungono il picco il sabato e sono più basse il mercoledì.