Davos

A partire da maggio 2026, Davos, St. Moritz, Klosters contano 1,336 annunci attivi su Airbnb e VRBO. Ciò rappresenta un calo dell'11% rispetto all'anno precedente.

L'Airbnb o VRBO medio a Davos genera CHF27K all'anno. Le proprietà ad alte prestazioni guadagnano CHF71K/anno, mentre le proprietà a basse prestazioni guadagnano CHF17K/anno. L'enorme divario nei guadagni suggerisce un mercato biforcato in cui gli asset di alto livello catturano un valore sproporzionato, lasciando un potenziale di guadagno limitato per l'inventario standard nonostante la contrazione dell'11% nell'offerta totale.

Airbnb e VRBO possono essere redditizi a Davos. Il ricavo annuo medio è di CHF27K con un tasso di occupazione del 35%. Le proprietà con prestazioni elevate guadagnano fino a CHF71K/anno. Un tasso di occupazione costante del 35% in un contesto di offerta in diminuzione indica che la crescita dei ricavi dipende fortemente dall'acquisizione di segmenti di domanda premium piuttosto che da un volume generalizzato.

Il tasso di occupazione medio per Airbnb e VRBO a Davos è del 35%. Questo livello di occupazione, combinato con una tariffa media giornaliera di CHF284, porta a un RevPAR (ricavo per camera disponibile) di CHF55 al giorno.

Le proprietà con 4+ camere da letto mostrano la performance migliore a Davos, con un ricavo annuale di CHF56K. Queste proprietà bilanciano i costi operativi e la domanda di affitto nel modo più efficace nel mercato di Davos. La performance della proprietà varia significativamente in base alla posizione, ai servizi e alla qualità della gestione.

Le normative sugli affitti a breve termine variano a seconda della giurisdizione nell'area di Davos. Davos: Moderata. Registrazione richiesta, riscossione della tassa di soggiorno cantonale obbligatoria. Il cantone dei Graubünden consente gli affitti a breve termine, ma i comuni possono imporre restrizioni. Applicazione moderata tramite controlli di conformità fiscale. St. Moritz: Moderata. Registrazione e tassa di soggiorno richieste. Le seconde case sono soggette a restrizioni sugli affitti ai sensi della legge federale. L'applicazione si concentra sulla riscossione delle tasse e sulle attività alberghiere illegali piuttosto che sui singoli host. Klosters: Moderata. Simile a Davos: registrazione e tassa di soggiorno obbligatorie. Parte delle normative dei Graubünden. Applicazione leggera, principalmente focalizzata sulle tasse piuttosto che sulle restrizioni operative. Verificare sempre le normative vigenti con le autorità locali e ottenere i permessi necessari prima di gestire un affitto a breve termine.

Il mercato Airbnb e VRBO di Davos mostra attualmente condizioni equilibrate. L'offerta è diminuita dell'11% su base annua, mentre il RevPAR è aumentato dell'1%. Ciò indica dinamiche di domanda e offerta equilibrate. La stabilità dei ricavi nonostante l'inventario inferiore indica un consolidamento del mercato in cui gli operatori rimanenti beneficiano di una ridotta concorrenza.

Lancio intorno a ottobre, 2-3 mesi prima dell'alta stagione invernale (picchi a gennaio). Questa tempistica pre-picco ti consente di accumulare recensioni quando la concorrenza è inferiore del 64% rispetto ai mesi di picco. Evita di lanciare durante l'alta stagione, quando gli annunci consolidati dominano, o nei mesi lenti (ottobre-giugno), quando guadagnare terreno è più difficile.

I servizi più comuni negli annunci di Davos includono: Cucina (81%), Tv (79%), Balcone (71%), Riscaldamento (66%), Lavatrice (64%). I servizi che aumentano maggiormente i ricavi includono Internet, Lavatrice, Ski In Out, con le proprietà dotate di Internet che guadagnano circa il 29% in più (CHF55K/anno contro CHF43K/anno).

Entrate mensili stimate per annuncio a Davos negli ultimi 12 mesi: Maggio: CHF720, Giugno: CHF668, Luglio: CHF1K, Agosto: CHF1K, Settembre: CHF853, Ottobre: CHF784, Novembre: CHF778, Dicembre: CHF3K, Gennaio: CHF5K, Febbraio: CHF3K, Marzo: CHF2K, Aprile: CHF859. Queste cifre si basano sul RevPAR (ricavo per camera disponibile) moltiplicato per il numero di giorni di ogni mese.

La tariffa media complessiva per notte a Davos è di CHF284, in aumento del 27% rispetto all'anno precedente. Per dimensione della proprietà: le proprietà con 1 camera da letto hanno una media di CHF203/notte, le proprietà con 2 camere da letto hanno una media di CHF287/notte, le proprietà con 3 camere da letto hanno una media di CHF372/notte, le proprietà con 4+ camere da letto hanno una media di CHF666/notte. Le tariffe raggiungono il picco a gennaio e sono più basse a giugno.

Gli ospiti a Davos prenotano con una media di 38 giorni di anticipo, in calo del 16% rispetto all'anno scorso. Per dimensione della proprietà: 1 camera da letto: 35 giorni, 2 camere da letto: 39 giorni, 3 camere da letto: 40 giorni, 4+ camere da letto: 45 giorni. Le proprietà più grandi tendono ad avere finestre di prenotazione più lunghe poiché gli ospiti pianificano i viaggi di gruppo con maggiore anticipo.

Nell'ultimo anno, l'offerta è diminuita dell'11%, i ricavi per annuncio sono aumentati dell'1%, l'occupazione è scesa del 14%, le tariffe medie giornaliere sono aumentate del 27% e il lead time è diminuito del 16%. Questi cambiamenti rivelano una transizione verso prenotazioni con minor preavviso e tariffe più elevate, suggerendo che gli investitori stiano sacrificando il volume per rendimenti più alti in un contesto di prenotazione più volatile.

A Davos, il sabato si registra la maggiore richiesta di prenotazioni, mentre il lunedì si registra la più bassa. Le tariffe notturne raggiungono il picco il sabato e sono più basse il lunedì. I fine settimana mostrano un'occupazione superiore del 12% rispetto ai giorni feriali.