Bertioga

A partire da giugno 2026, Bertioga, Guarujá, Santos hanno 3,378 annunci Airbnb e VRBO attivi. Questo rappresenta un calo del 5% rispetto all'anno precedente.

La media di un Airbnb o VRBO a Bertioga genera R$97K all'anno. Le proprietà ad alte prestazioni guadagnano R$283K/anno, mentre le proprietà a basse prestazioni guadagnano R$38K/anno. Con l'offerta in calo mentre i ricavi rimangono stabili, la concorrenza si intensifica tra gli annunci esistenti. Il divario di quasi 7,5x tra i performer ad alte e basse prestazioni suggerisce una varianza operativa significativa, indicando che le condizioni di mercato sono sempre più selettive piuttosto che vincolate dall'offerta.

Airbnb e VRBO possono essere redditizi a Bertioga. Il ricavo annuale medio è R$97K con un'occupazione del 23%. Le proprietà ad alte prestazioni guadagnano fino a R$283K/anno. L'offerta in declino e i ricavi stabili suggeriscono un mercato in stabilizzazione con una pressione competitiva modesta, anche se il divario quasi triplo tra i performer medi e i migliori indica una significativa varianza di prestazioni basata su fattori specifici della proprietà.

Il tasso di occupazione medio per Airbnb e VRBO a Bertioga è del 23%. Questo livello di occupazione, combinato con una tariffa media giornaliera di R$1K, risulta in un RevPAR (ricavi per camera disponibile) di R$233 al giorno.

Le proprietà con 4+ camere da letto dimostrano le migliori prestazioni a Bertioga, con un ricavo annuale di R$164K. Queste proprietà bilanciano i costi operativi e la domanda di affitti in modo più efficace nel mercato di Bertioga. Le prestazioni delle proprietà variano significativamente in base alla posizione, ai servizi e alla qualità della gestione.

Le normative sugli affitti a breve termine variano a seconda della giurisdizione nell'area di Bertioga. Bertioga: Permissiva. Nessuna normativa STR specifica o requisiti di registrazione. Opera secondo le regole generali del turismo e delle tasse. Applicazione minima. Guarujá: Permissiva. La registrazione aziendale di base (CNPJ) e il cadastro turistico sono consigliati ma raramente applicati. Nessuna regola di occupazione o limiti. Applicazione leggera. Santos: Moderata. Cadastro municipale e registrazione fiscale obbligatori. Le regole condominiali potrebbero limitare gli STR. Applicazione attraverso verifiche fiscali e reclami dei vicini. Verificare sempre le normative attuali con le autorità locali e ottenere i permessi necessari prima di gestire un affitto a breve termine.

Il mercato Airbnb e VRBO di Bertioga sta attualmente mostrando condizioni equilibrate. L'offerta è diminuita del 5% anno su anno, mentre RevPAR è diminuito del 3%. Questo indica dinamiche equilibrate tra domanda e offerta. L'ampio divario tra il ricavo medio ($97,176) e le proprietà ad alte prestazioni ($282,873) suggerisce una significativa varianza di performance, riflettendo una domanda selettiva in cui le proprietà premium catturano ricavi sproporzionati nonostante tassi di occupazione modesti del 23%.

Lancio intorno a ottobre, 2-3 mesi prima della stagione invernale di picco (gennaio è il picco). Questo timing pre-picco ti permette di costruire recensioni quando la concorrenza è del 55% inferiore rispetto ai mesi di picco. Evita di lanciare durante la stagione di picco quando gli annunci consolidati dominano, o durante i mesi lenti (May-June) quando è più difficile guadagnare trazione.

I servizi più comuni negli annunci di Bertioga includono: Kitchen (98%), Tv (96%), Pool (82%), Air Conditioning (80%), Bbq (78%). I servizi che aumentano maggiormente i ricavi includono Pool, Air Conditioning, Washing Machine, con le proprietà con Pool che guadagnano approssimativamente il 100% in più (R$234K/anno vs R$117K/anno).

Ricavo mensile stimato per annuncio a Bertioga negli ultimi 12 mesi: Maggio: R$3K, Giugno: R$1K, Luglio: R$3K, Agosto: R$2K, Settembre: R$3K, Ottobre: R$5K, Novembre: R$7K, Dicembre: R$16K, Gennaio: R$21K, Febbraio: R$10K, Marzo: R$6K, Aprile: R$9K. Queste cifre si basano su RevPAR (ricavo per camera disponibile) moltiplicato per il numero di giorni in ogni mese.

La tariffa media nightly complessiva a Bertioga è R$1K, in aumento del 7% anno su anno. Per dimensione della proprietà: le proprietà con 1 camera da letto hanno una media di R$497/notte, le proprietà con 2 camere da letto hanno una media di R$753/notte, le proprietà con 3 camere da letto hanno una media di R$1K/notte, le proprietà con 4+ camere da letto hanno una media di R$2K/notte. Le tariffe raggiungono il picco a gennaio e sono più basse a giugno.

Gli ospiti a Bertioga prenotano in media 25 giorni in anticipo, in calo del 12% rispetto all'anno scorso. Per dimensione della proprietà: 1 camera: 19 giorni, 2 camere: 23 giorni, 3 camere: 27 giorni, 4+ camere: 32 giorni. Le proprietà più grandi tendono ad avere finestre di prenotazione più lunghe poiché gli ospiti pianificano i viaggi di gruppo con più anticipo.

Negli ultimi dodici mesi, il mercato Airbnb e VRBO di Bertioga ha registrato i seguenti cambiamenti: l'offerta è diminuita del 5%, i ricavi per annuncio sono scesi del 3%, l'occupazione è calata del 13%, le tariffe medie giornaliere sono aumentate del 7% e il lead time è diminuito del 12%. Il forte calo dell'occupazione nonostante l'aumento delle tariffe suggerisce una domanda in indebolimento rispetto all'offerta, indicando un mercato favorevole all'acquirente dove gli aumenti di tariffa non possono compensare la pressione sulle prenotazioni. L'ampio divario tra i ricavi medi ($97K) e i migliori performer ($283K) rivela una performance altamente concentrata, evidenziando una significativa stratificazione competitiva.

A Bertioga, il sabato registra la più alta domanda di prenotazioni mentre il martedì ha la più bassa. Le tariffe notturne raggiungono il picco giovedì e sono più basse lunedì. I fine settimana mostrano un'occupazione del 44% superiore rispetto ai giorni feriali.