Dumaguete

A partir de junio de 2026, Dumaguete, Siquijor, Bais tienen 768 listados activos de Airbnb y VRBO. Esto representa un aumento del 5% respecto al año anterior.

El Airbnb o VRBO promedio en Dumaguete genera PHP354K por año. Las propiedades de alto rendimiento generan PHP1.3M/año, mientras que las propiedades de bajo rendimiento generan PHP126K/año. El crecimiento de la oferta de 5.2% YoY supera el crecimiento de ingresos de 0.9%, señalando una competencia intensificada a pesar de tendencias planas en dos años. La brecha de rendimiento de 10x entre los de alto y bajo rendimiento sugiere segmentación del mercado en lugar de saturación uniforme, con una ocupación de 28% indicando una capacidad ociosa sustancial en la cartera.

Airbnb y VRBO pueden ser rentables en Dumaguete. Los ingresos anuales promedio son PHP354K con una ocupación del 28%. Las propiedades de alto rendimiento generan hasta PHP1.3M/año. El crecimiento de la oferta del 5.2% YoY supera el crecimiento de ingresos del 0.9%, lo que indica márgenes más ajustados a medida que el mercado añade inventario más rápido que la demanda. La brecha de 3.7x entre los de alto rendimiento y los promedio sugiere una varianza de rendimiento significativa a pesar de la competencia general modesta.

La tasa de ocupación promedio para Airbnbs y VRBOs en Dumaguete es 28%. Este nivel de ocupación, combinado con una tarifa nocturna promedio de PHP3K, resulta en un RevPAR (ingresos por habitación disponible) de PHP713 por día.

Las propiedades de 4+ dormitorios demuestran el desempeño más sólido en Dumaguete, con ingresos anuales de PHP597K. Estas propiedades equilibran los costos operativos y la demanda de alquiler de manera más efectiva en el mercado de Dumaguete. El desempeño de la propiedad varía significativamente según la ubicación, las comodidades y la calidad de la gestión.

Las regulaciones de alquiler a corto plazo varían según la jurisdicción en el área de Dumaguete. Dumaguete: Permisivo. Se requiere permiso comercial y autorización de barangay. Cumplimiento mínimo; la mayoría de los anfitriones operan informalmente sin cumplimiento total. Siquijor: Permisivo. Se recomienda acreditación turística y permiso comercial. Cumplimiento muy ligero; muchas propiedades no registradas pero toleradas. Bais: Permisivo. Se necesita permiso comercial básico y autorización de barangay. Supervisión mínima; alquileres informales comunes con poca actividad de cumplimiento. Siempre verifique las regulaciones actuales con las autoridades locales y obtenga los permisos necesarios antes de operar un alquiler a corto plazo.

El mercado de Airbnb y VRBO en Dumaguete actualmente muestra condiciones equilibradas. La oferta ha crecido 5% año tras año, mientras que RevPAR ha aumentado 1%. Esto indica dinámicas equilibradas de oferta-demanda. La brecha significativa entre los ingresos promedio ($353,810) y el mejor desempeño ($1,310,747) sugiere que el desempeño depende altamente de la propiedad, mientras que la tasa de ocupación del 28% refleja una capacidad disponible sustancial en el mercado.

Lanzamiento alrededor de noviembre, 2-3 meses antes de la temporada pico de invierno (febrero es el pico). Este timing previo al pico te permite construir reseñas cuando la competencia es 51% menor que en los meses pico. Evita lanzar durante la temporada pico cuando los anuncios establecidos dominan, o durante los meses lentos (julio-septiembre) cuando es más difícil ganar tracción.

Las comodidades más comunes en los listados de Dumaguete incluyen: Aire Acondicionado (89%), Cocina (82%), Televisor (73%), Piscina (45%), Balcón (44%). Las comodidades que más aumentan los ingresos incluyen Asador, Internet, Calefacción, siendo que las propiedades con Asador generan aproximadamente 42% más (PHP847K/año vs PHP596K/año).

Ingresos mensuales estimados por listado en Dumaguete durante los últimos 12 meses: Mayo: PHP24K, Junio: PHP19K, Julio: PHP16K, Agosto: PHP18K, Septiembre: PHP13K, Octubre: PHP16K, Noviembre: PHP19K, Diciembre: PHP23K, Enero: PHP26K, Febrero: PHP29K, Marzo: PHP28K, Abril: PHP28K. Estas cifras se basan en RevPAR (ingresos por habitación disponible) multiplicado por el número de días en cada mes.

La tarifa nocturna promedio general en Dumaguete es PHP3K, con un aumento del 28% año tras año. Por tamaño de propiedad: las propiedades de 1 dormitorio promedian PHP3K/noche, las propiedades de 2 dormitorios promedian PHP4K/noche, las propiedades de 3 dormitorios promedian PHP6K/noche, las propiedades de 4+ dormitorios promedian PHP8K/noche. Las tarifas alcanzan su pico en February y son más bajas en May.

Los huéspedes en Dumaguete reservan con un promedio de 23 días de anticipación, una disminución del 17% respecto al año pasado. Por tamaño de propiedad: 1 dormitorio: 23 días, 2 dormitorios: 22 días, 3 dormitorios: 28 días, 4+ dormitorios: 27 días. Las propiedades más grandes tienden a tener ventanas de reserva más largas ya que los huéspedes planifican viajes en grupo con mayor anticipación.

Durante el año pasado, el mercado de Airbnb y VRBO en Dumaguete ha experimentado los siguientes cambios: la oferta creció 5%, los ingresos por listado aumentaron 1%, la ocupación cayó 19%, las tarifas nocturnas promedio aumentaron 28%, y el tiempo de anticipación disminuyó 17%. Los aumentos de tarifas pronunciados en medio de la ocupación decreciente y el crecimiento mínimo de ingresos sugieren que los anfitriones compiten por menos reservas a través de precios en lugar de llenar unidades—una dinámica reforzada por la amplia brecha entre listados promedio ($353,810) y los de mejor desempeño ($1,310,747).

En Dumaguete, el sábado registra la mayor demanda de reservas mientras que el martes tiene la más baja. Las tarifas nocturnas alcanzan su máximo el viernes y son más bajas el jueves. Los fines de semana muestran 15% mayor ocupación que los días de semana.