Bertioga

A partir de junio de 2026, Bertioga, Guarujá, Santos tienen 3,378 listados activos de Airbnb y VRBO. Esto representa una disminución del 5% con respecto al año anterior.

El Airbnb o VRBO promedio en Bertioga genera R$97K por año. Las propiedades de alto desempeño ganan R$283K/año, mientras que las propiedades de bajo desempeño ganan R$38K/año. Con la oferta en declive mientras los ingresos se mantienen planos, la competencia se intensifica entre los listados existentes. La brecha de casi 7.5x entre los de alto y bajo desempeño sugiere una varianza operacional significativa, indicando que las condiciones del mercado son cada vez más selectivas en lugar de estar limitadas por la oferta.

Airbnb y VRBO pueden ser rentables en Bertioga. Los ingresos anuales promedio son R$97K con una ocupación del 23%. Las propiedades de alto desempeño generan hasta R$283K/año. La disminución de la oferta y los ingresos estables sugieren un mercado estabilizándose con presión competitiva modesta, aunque la brecha casi triple entre el promedio y los mejores desempeños indica una varianza de desempeño significativa basada en factores específicos de la propiedad.

La tasa de ocupación promedio para Airbnbs y VRBOs en Bertioga es 23%. Este nivel de ocupación, combinado con una tarifa nocturna promedio de R$1K, resulta en un RevPAR (ingresos por habitación disponible) de R$233 por día.

Las propiedades de 4+ dormitorios demuestran el desempeño más fuerte en Bertioga, con ingresos anuales de R$164K. Estas propiedades equilibran los costos operativos y la demanda de alquiler de manera más efectiva en el mercado de Bertioga. El desempeño de las propiedades varía significativamente según la ubicación, las comodidades y la calidad de la gestión.

Las regulaciones de alquiler a corto plazo varían según la jurisdicción en el área de Bertioga. Bertioga: Permisiva. Sin regulaciones específicas de STR ni requisitos de registro. Opera bajo reglas generales de turismo e impuestos. Cumplimiento mínimo. Guarujá: Permisiva. Se recomienda registro comercial básico (CNPJ) y cadastro de turismo pero rara vez se aplica. Sin reglas de ocupación ni límites. Cumplimiento ligero. Santos: Moderada. Se requiere cadastro municipal y registro de impuestos. Las reglas de condominio pueden restringir STR. Cierto cumplimiento a través de auditorías fiscales y quejas de vecinos. Siempre verifique las regulaciones actuales con las autoridades locales y obtenga los permisos necesarios antes de operar un alquiler a corto plazo.

El mercado de Airbnb y VRBO en Bertioga actualmente muestra condiciones equilibradas. La oferta ha disminuido 5% año tras año, mientras que RevPAR ha disminuido 3%. Esto indica dinámicas equilibradas de oferta-demanda. La amplia brecha entre los ingresos promedio ($97,176) y las propiedades de alto desempeño ($282,873) sugiere una varianza de desempeño significativa, reflejando demanda selectiva donde las propiedades premium capturan ingresos desproporcionados a pesar de tasas de ocupación modestas del 23%.

Lanzamiento alrededor de octubre, 2-3 meses antes de la temporada pico de invierno (enero es el pico). Este tiempo previo al pico te permite acumular reseñas cuando la competencia es 55% menor que en los meses pico. Evita lanzar durante la temporada pico cuando los anuncios establecidos dominan, o en los meses lentos (May-June) cuando es más difícil ganar tracción.

Las comodidades más comunes en los anuncios de Bertioga incluyen: Kitchen (98%), Tv (96%), Pool (82%), Air Conditioning (80%), Bbq (78%). Las comodidades que más aumentan los ingresos incluyen Pool, Air Conditioning, Washing Machine, siendo que las propiedades con Pool generan aproximadamente 100% más (R$234K/year vs R$117K/year).

Ingresos mensuales estimados por anuncio en Bertioga durante los últimos 12 meses: Mayo: R$3K, Junio: R$1K, Julio: R$3K, Agosto: R$2K, Septiembre: R$3K, Octubre: R$5K, Noviembre: R$7K, Diciembre: R$16K, Enero: R$21K, Febrero: R$10K, Marzo: R$6K, Abril: R$9K. Estas cifras se basan en RevPAR (ingresos por habitación disponible) multiplicado por el número de días en cada mes.

La tarifa nocturna promedio general en Bertioga es R$1K, con un aumento del 7% año tras año. Por tamaño de propiedad: las propiedades de 1 dormitorio promedian R$497/noche, las propiedades de 2 dormitorios promedian R$753/noche, las propiedades de 3 dormitorios promedian R$1K/noche, las propiedades de 4+ dormitorios promedian R$2K/noche. Las tarifas alcanzan su pico en January y son más bajas en June.

Los huéspedes en Bertioga reservan un promedio de 25 días de anticipación, una disminución del 12% respecto al año pasado. Por tamaño de propiedad: 1 dormitorio: 19 días, 2 dormitorios: 23 días, 3 dormitorios: 27 días, 4+ dormitorios: 32 días. Las propiedades más grandes tienden a tener períodos de reserva más largos ya que los huéspedes planifican viajes en grupo con mayor anticipación.

Durante el último año, el mercado de Airbnb y VRBO en Bertioga ha experimentado los siguientes cambios: la oferta disminuyó 5%, los ingresos por listado disminuyeron 3%, la ocupación cayó 13%, las tarifas nocturnas promedio aumentaron 7%, y el tiempo de anticipación disminuyó 12%. La fuerte caída de ocupación a pesar del aumento de tarifas sugiere una demanda debilitada en relación con la oferta, indicando un mercado de compradores donde los aumentos de tarifas no pueden compensar la presión de reservas. La amplia brecha entre los ingresos promedio ($97K) y los principales actores ($283K) revela un desempeño altamente concentrado, señalando una estratificación competitiva significativa.

En Bertioga, el sábado registra la mayor demanda de reservas mientras que el martes tiene la más baja. Las tarifas nocturnas alcanzan su máximo el jueves y son más bajas el lunes. Los fines de semana muestran 44% mayor ocupación que los días de semana.